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RISTRUTTURAZIONE

Frazionamento unità immobiliari, come fare se si è in condominio?

di Paola Mammarella
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L’Ance spiega i limiti agli interventi liberalizzati dal Decreto Sblocca Italia: porte, finestre, destinazione d’uso e distanze

Vedi Aggiornamento del 28/03/2019
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03/09/2018 – Dal 2014 gli interventi di frazionamento delle unità immobiliari sono più semplici. Merito del decreto “Sblocca Italia” (DL 133/2014, convertito nella Legge 164/2014), che li ha trasformati da ristrutturazioni edilizie in manutenzioni straordinarie.
 
In condominio, però, questi interventi possono andare incontro a delle restrizioni. Alcuni casi sono stati esaminati in un approfondimento dell’Associazione nazionale costruttori edili (Ance).
 

Frazionamento, quando è ammesso

Come si legge nel documento dell’Ance, in base all’articolo 1122 del Codice Civile, ogni condomino è libero di apportare tutte le modifiche che ritiene opportune purché siano effettuate nell’ambito della proprietà esclusiva e non rechino pregiudizio agli altri condomini e alle parti comuni.
 
Il proprietario che intende frazionare la sua unità immobiliare deve informare preventivamente l’amministratore di condominio, in modo che questi possa verificare non solo la legittimità dal punto di vista edilizio e urbanistico, ma anche che l’intervento non pregiudichi il godimento delle parti comuni da parte degli altri condòmini e non provochi una riduzione del valore delle proprietà.
 
I regolamenti condominiali possono contenere dei limiti al frazionamento. Si tratta dei regolamenti di origine e contrattuali, cioè imposto dal costruttore o dall’unico proprietario iniziale o, ancora, concordato da tutti i condòmini e formalizzato in un contratto vero e proprio. I normali regolamenti approvati dall’assemblea condominiale non possono invece contenere prescrizioni in grado di limitare i diritti di proprietà individuali.
 

Frazionamento e apertura di porte e finestre in condominio

L’intervento di frazionamento potrebbe comportare la necessità di creare nuove aperture come una porta di ingresso sul pianerottolo così come nuove finestre sui muri comuni. In questo caso, oltre a non pregiudicare l’utilizzo delle parti comuni, c’è un0altra condizione: non modificarne la destinazione d’uso.
 
Il singolo condomino può quindi realizzare un’apertura nel muro a patto che questa non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso degli altri condòmini. I muri perimetrali, spiega l’Ance, oltre alla funzione di sostenere la copertura dell'edificio, hanno anche quella di essere al servizio dei singoli appartamenti pertanto ogni condomino può usare i muri perimetrali che delimitano il suo appartamento in ordine non solo alla parte interna, ma anche alle pareti esterne.
 
È inoltre necessario valutare l’incidenza delle aperture sul decoro e l’estetica del fabbricato e il rispetto delle distanze legali.
 

Frazionamento, gli effetti sulle tabelle millesimali

Se l’intervento non comporta aumenti di superfici e di volumi ma si concretizza in sole modifiche interne sarà sufficiente dividere i valori riferiti all’unità intera sulle due unità risultanti dal frazionamento.
 
Se, al contrario, il frazionamento ha alterato i valori millesimali in misura superiore al 20% allora sarà onere di chi ha dato luogo alla variazione procedere a propria cura e spese alla revisione.
 
L'approvazione di nuove tabelle millesimali è comunque obbligatoria nel caso in cui uno dei due 5 appartamenti sia destinato alla vendita.
 
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