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NORMATIVA

Abusi edilizi o opere a norma? Ecco come provare la regolarità dei lavori

di Paola Mammarella

Il Consiglio di Stato spiega quando non è necessario il requisito della doppia conformità

Vedi Aggiornamento del 04/12/2018
23/11/2018 – Opera abusiva o a norma? Non è sempre facile capirlo, dati i cambiamenti della normativa negli anni. E se il Comune sostiene che una costruzione vada demolita, chi deve dimostrare che è stata realizzata in modo regolare? In genere il privato, ma il Consiglio di Stato, con la sentenza 5988/2018, ha spiegato che ci sono delle eccezioni e ha fornito delle spiegazioni su come provare la regolarità della propria abitazione.
 

Abusi edilizi e ampliamenti non autorizzati

Nel caso preso in esame, il Comune dopo aver effettuato dei sopralluoghi aveva concluso che un edificio, situato in zona agricola, fosse stato ampliato senza permessi, violando anche il vincolo paesaggistico cui era sottoposta tutta l'area.

Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione della parte di edificio per la quale non risultavano depositate richieste di licenza edilizia o permesso di costruire.
 

Abusi edilizi, quando conta la data di costruzione

Il proprietario degli edifici sosteneva invece la regolarità della loro realizzazione sulla base di una serie di documenti.
 
Per dirimere la questione sono state fondamentali due date. La prima è il 1967, anno di entrata in vigore della legge “ponte” 761/1967, con la quale l'obbligo di previa licenza edilizia è stato esteso alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano. La seconda data è il 1987, anno in cui la regione ha apposto il vincolo paesaggistico alla zona.
 
Dagli atti della compravendita, avvenuta nel 1940, è emerso l’acquisto di una casa civile con stalla, portico e fienile, elementi che poi presumibilmente sono stati trasformati. Dalle aerofotogrammetrie, in particolare quella rilasciata dall’Istituto Geografico militare del 1962, è stato inoltre appurato che il manufatto aveva già la stessa consistenza odierna. I giudici hanno quindi concluso che si trattava di una costruzione realizzata secondo la normativa vigente al momento della sua costruzione.
 
Il CdS ha ricordato che, in caso di richiesta di sanatoria, bisogna soddisfare il requisito della doppia conformità: l’opera deve risultare conforme anche alla normativa vigente al momento della valutazione dell’istanza. Nel caso esaminato, il proprietario non aveva presentato alcuna istanza di sanatoria, ma era stato il Comune a contestare, di sua iniziativa, la regolarità dell’edificio.
 

Edifici abusivi, l’onere della prova

I giudici hanno infine chiarito che l'onere della prova dell'ultimazione di un’opera entro una certa data “incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto”.
 
Esiste però un limite, come spiegato dal Consiglio di Stato, “secondo ragionevolezza” quando da un lato il privato porta a sostegno della propria tesi elementi attendibili, come il contratto di compravendita e le aerofotogrammetrie, mentre l’Amministrazione fornisce solo elementi incerti dai quali si dovrebbe presumere l’abuso.
 
Sulla base di tutti questi elementi i giudici hanno accolto le richieste del proprietario e considerato illegittimo l’ordine di demolizione.
 
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