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NORMATIVA

Condhotel, funzione alberghiera e residenziale convivranno così

di Paola Mammarella

In Gazzetta le condizioni di esercizio e i criteri per il cambio di destinazione d’uso, la vendita e la gestione delle unità immobiliari

Vedi Aggiornamento del 06/04/2018
08/03/2018 – Definite le modalità per far convivere funzioni alberghiere e residenziali. È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il dpcm 13/2018, che attua le disposizioni sui condhotel introdotte dal decreto “Sblocca Italia (Legge 164/2014).
 
Il decreto pubblicato, che entrerà in vigore il prossimo 21 marzo, definisce le modalità di esercizio dei condhotel e i criteri per la rimozione dei vincoli alberghieri dalle unità abitative da destinare a uso residenziale.
 

Condhotel, i requisiti

La particolarità del condhotel, già diffuso all’estero, è proprio la convivenza tra funzione alberghiera e residenziale. Il condhotel è infatti un esercizio alberghiero aperto al pubblico composto da almeno sette camere destinate all'attività ricettiva e da altre unità abitative ad uso residenziale. Le unità abitative residenziali devono essere funzionalmente indipendenti, quindi dotate di un servizio autonomo di cucina, e la loro superficie non può superare il 40% di quella totale.
 
Per qualificarsi come condhotel, le unità immobiliari devono essere collocate nello stesso comune, non necessariamente nello stesso edificio, ad una distanza non superiore a 200 metri lineari dall'edificio alberghiero. È richiesta una gestione unitaria e una portineria unica.

Come dintetizzato dal presidente di Federalberghi, Bernabò Bocca, "il condhotel può nascere sia dalla trasformazione in appartamenti di una porzione di un albergo esistente (non più del 40% della superficie) sia dall’aggregazione ad un hotel di un certo numero di appartamenti ubicati nelle immediate vicinanze (200 metri lineari)".
 

Condhotel, il processo di trasformazione

Speso un condhotel si forma dopo un intervento di riqualificazione di un albergo al termine del quale alcune camere cambiano destinazione d’uso, diventando residenziali, e l’edificio alberghiero deve classificarsi almeno come tre stelle.
 
Perché ciò avvenga è necessario rimuovere il vincolo di destinazione d’uso. Le unità immobiliari residenziali possono poi essere vendute a privati, ma a determinate condizioni. Ed è su queste casistiche che si concentra il decreto pubblicato in Gazzetta.
 

Condhotel, rimozione del vincolo di destinazione alberghiera

Nel caso in cui, per la rimozione dei vincoli di destinazione alberghiera, sia necessaria una variante urbanistica, le Regioni possono prevedere modalità semplificate.
 
Se, invece, non è necessaria la variante urbanistica, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale con il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione dopo il pagamento degli oneri di urbanizzazione.
 

Condhotel, la vendita delle unità immobiliari residenziali

Nei contratti di compravendita delle unità immobiliari residenziali dei condhotel bisogna indicare in modo dettagliato l'ubicazione dell'immobile, le condizioni di godimento dei servizi comuni, la ripartizione dei costi per le spese gestionali. In caso di mancata erogazione dei servizi comuni, il proprietario dell'hotel deve subentrare al gestore unico e garantire i servizi o indennizzare il proprietario dell'unità abitativa. Allo stesso tempo, il proprietario dell'unità abitativa deve impegnarsi a rispettare le modalità di conduzione del condhotel e a garantire l'omogeneità estetica in caso di interventi edilizi.
 
Se l'unità abitativa residenziale non è utilizzata dal proprietario, può essere gestita a uso alberghiero dal gestore unico.
 
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