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NORMATIVA

Opere edilizie, quando un difetto è considerato grave?

di Paola Mammarella

La Cassazione spiega: non conta la modesta entità, ma le possibili conseguenze

Vedi Aggiornamento del 06/02/2019
30/01/2019 – Un difetto su un’opera edilizia può essere considerato grave anche se di modesta entità. Ciò che conta sono le conseguenze che il difetto, anche se piccolo, può provocare. Solo in base a queste valutazioni, ha spiegato la Cassazione con la sentenza 1423/2019, può essere determinato l’eventuale risarcimento.
 

Vizi dell’opera, il concetto di gravità

In base all’articolo 1669 del Codice Civile, perché sia tutelata l’incolumità personale, bisogna promuovere la stabilità e solidità degli edifici e delle altre cose immobili destinate alla lunga durata. Il costruttore deve rispondere dei difetti che, anche se non compromettono la stabilità totale o parziale dell’immobile, possono comunque essere considerati gravi.
 
Sempre secondo l’articolo 1669 del Codice Civile, la gravità di un difetto è correlata alle conseguenze che da esso possono derivare o si sono già verificate. La gravità del difetto, hanno spiegato i giudici, non dipende dall’entità e dalla “isolata consistenza obiettiva” in rapporto all’intera costruzione.
 
La Cassazione ha sottolineato che per “gravi difetti dell’edificio” si intendono le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o compromettono il normale godimento del bene, la sua funzionalità e l’abitabilità. Questo, ad esempio, anche se l’utilizzo di materiali inidonei o i lavori non eseguiti a regola d’arte riguardano elementi secondari ed accessori dell’opera. Un difetto, inoltre, è grave se può essere rimosso solo attraverso dei lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici.
 

Vizi dell’opera, il caso

Nel caso preso in esame dalla Cassazione, il proprietario di un appartamento aveva citato in giudizio l’impresa che aveva realizzato i lavori di ristrutturazione nel condominio. Secondo il ricorrente, i lavori avevano provocato tracce di umidità nei muri corrispondenti ai balconi esterni. I danni erano a suo avviso dovuti alla scarsa pendenza della pavimentazione dei balconi, alla mancanza dello zoccoletto esterno ed alla non perfetta impermeabilizzazione della giunzione dell'estradosso del balcone con la parete esterna.
 
Dopo una serie di accertamenti, i giudici hanno stabilito che le tracce di umidità dipendevano dalla tecnica costruttiva adoperata. La Cassazione ha considerato questi difetti gravi perché capaci di incidere sugli elementi essenziali dell’opera, influire sulla sua durata e compromettere la sua conservazione.
 
I giudici hanno infine ricordato che il danneggiato ha un anno a disposizione per denunciare i danni e chiedere il risarcimento. Il termine decorre dal giorno in cui si consegua “un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera”.
 
La Cassazione ha quindi condannato l’impresa di ristrutturazione al risarcimento dei danni.
 
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