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I Comuni, nell’ambito della nuova pianificazione urbanistica, potranno ricorrere a strumenti in grado di contenere il consumo di suolo, mitigare o compensare gli impatti ambientali, oltre che migliorare complessivamente la qualità urbana.
Perequazione e compensazione urbanistica, i pilastri della norma
Come spiegato dal Consigliere Enzo Colonna, promotore del disegno di legge regionale, la norma si basa su alcuni punti fondamentali.Il primo è la perequazione urbanistica. Con questo strumento, “si consente in sede di pianificazione, l’equa distribuzione, fra le proprietà immobiliari comprese all’interno di un medesimo ambito di trasformazione, dei diritti edificatori che le stesse esprimono e dei relativi oneri, in modo da evitare le sperequazioni che troppe volte si sono determinate in passato anche tra suoli adiacenti a seconda della loro diversa destinazione”.
Il secondo è la compensazione urbanistica, che offre ai Comuni “la possibilità di utilizzare meccanismi alternativi alle indennità di esproprio per l’acquisizione di aree destinate alle opere pubbliche o ai corrispettivi in denaro per la realizzazione delle stesse: gli espropri o le opere pubbliche potranno essere compensate con l’attribuzione di quantità edificatorie da utilizzare secondo le previsioni degli strumenti urbanistici comunali o con il riconoscimento di modifiche di destinazione d’uso di aree o immobili esistenti, nonché attraverso il trasferimento o la permuta di aree”.
Per incentivare il miglioramento complessivo della qualità dei contesti urbani e di preservare situazioni di particolare valore storico, architettonico, identitario e culturale, i comuni possano riconoscere misure premiali (quali l’attribuzione di quantità edificatorie, la modifica di destinazioni d’uso, il trasferimento o la permuta di aree, oppure la riduzione degli oneri di urbanizzazione) per favorire interventi di riqualificazione e rigenerazione urbana o finalizzati a migliorare la qualità architettonica degli interventi edilizi e delle trasformazioni del territorio.
Perequazione e compensazione urbanistica per la riqualificazione urbana
Per attribuire centralità ai Comuni nel governo del territorio e per favorire un necessario aggiornamento degli strumenti di pianificazione urbanistica a livello locale, spesso troppo risalenti nel tempo (addirittura agli anni ’70) la legge prevede che queste significative innovazioni possano essere previste nell’ambito dei Piani Urbanistici Generali (PUG), previsti dalla legge urbanistica regionale (n. 20/2001), che saranno la sede principale per operare scelte strategiche sulle modalità di concreta applicazione degli istituti della perequazione, della compensazione urbanistica e delle misure premiali.L’applicazione delle misure previste dalla legge, spiaga Colonna, è contemplata anche per i tanti comuni pugliesi non ancora dotati del PUG, a condizione che abbiano adeguato i propri strumenti di pianificazione urbanistica alla legge regionale 56/1980 e che siano dotati del Documento Programmatico per la Rigenerazione Urbana (DPRU, previsto dalla legge regionale sulla rigenerazione urbana n. 21/2008). In questo caso, infatti, i comuni possono individuare ambiti del territorio urbano nei quali poter fare applicazione della compensazione urbanistica e delle misure premiali con la possibilità di incrementare sino al massimo del 20% la capacità insediativa prevista dagli strumenti di pianificazione vigenti. Tale possibilità passa attraverso l’approvazione di un apposito Piano di Intervento in variante, per cui è prevista una puntuale procedura di approvazione sul modello di quella già prevista dalla legge sulla rigenerazione urbana (n. 21/2008) assicurando pubblicità e forme di partecipazione.
I Comuni istituiranno inoltre un registro pubblico per consentire la conoscenza, la circolazione e la eventuale commerciabilità dei diritti edificatori generati da tali meccanismi.
Riduzione del consumo di suolo
Per contrastare il consumo di suolo, la norma esclude che le quantità edificatorie generate da meccanismi compensativi o derivanti da misure premiali possano essere utilizzate in zone agricole.In base agli interventi da realizzare, sarà applicato un contributo straordinario di urbanizzazione (CSU) variabile. Sono ad esempio previste riduzioni in caso di iniziative realizzate nell’ambito di programmi di rigenerazione urbana o ad esito di concorsi di progettazione. Ci saranno esenzioni per gli interventi di valorizzazione del patrimonio pubblico immobiliare o di abbattimento delle barriere architettoniche. Agli interventi che richiedono varianti, deroghe o cambi di destinazione, sarà applicato un CSU in misura non inferiore al 50% del maggior valore generato dagli interventi. Queste somme saranno destinate alla realizzazione di opere pubbliche, di urbanizzazione primaria o secondaria, all’edilizia sociale e all’acquisizione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità.
