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NORMATIVA

Distanza tra edifici, per i giudici ‘intoccabile’ il limite di 10 metri

di Paola Mammarella
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Ma le cose stanno per cambiare con lo Sblocca Cantieri: Regioni e Province autonome ‘potranno’ (e non più ‘dovranno’) derogare al DM 1444/68

Vedi Aggiornamento del 14/06/2019
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07/06/2019 – Bisogna sempre rispettare la distanza di 10 metri tra pareti di edifici antistanti, anche se solo una è finestrata. Sono arrivati a queste conclusioni, con due diverse pronunce, sia i giudici del Consiglio di Stato sia quelli della Cassazione.
 
Si tratta, secondo la giurisprudenza, di limiti sempre validi, che prevalgono sui regolamenti edilizi. Ma cosa accadrà quando, per effetto dello Sblocca Cantieri, gli Enti locali si troveranno con norme eterogenee?
 

Distanza tra edifici e pareti finestrate

Con la sentenza 3367/2019, il Consiglio di Stato si è espresso sul caso di una sopraelevazione che aveva causato un contenzioso sulle distanze.
 
I giudici hanno spiegato che l’articolo 9 del DM 1444/1968 prescrive la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti. Si tratta di una norma che va sempre rispettata, perché volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario per salvaguardare le esigenze collettive. I giudici non hanno quindi alcun margine di discrezionalità nell’applicazione di questa disciplina.
 
La distanza di 10 metri, ha aggiunto il CdS, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano. Il calcolo si riferisce a tutte le pareti finestrate e non soltanto a quella principale, a prescindere dal fatto che siano o meno in posizione parallela, che una sola delle pareti sia finestrata e che la parete finestrata appartenga alla nuova costruzione o a quella preesistente.  Per nuova costruzione, hanno spiegato i giudici, si deve intendere non solo la realizzazione ex novo di un fabbricato, ma anche qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che ne comporti l'aumento della sagoma d’ingombro, come accade per una sopraelevazione.
 
La distanza minima inderogabile di 10 metri tra le pareti finestrate e di edifici antistanti, ha ribadito il CdS, è quella che tutti i Comuni sono tenuti ad osservare. “Il giudice deve applicare tale disposizione anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali, dovendosi essa ritenere automaticamente inserita nel PRG al posto della norma illegittima”.
 

Distanze tra edifici con una sola parete finestrata

A conclusioni identiche è giunta la Cassazione con la sentenza 15178/2019 con cui i giudici si sono pronunciati sul recupero di un sottotetto che ha portato alla realizzazione di un “vero e proprio nuovo piano, dotato di pareti finestrate di rilevanti dimensioni.
 
Anche in questo caso, i giudici hanno spiegato che la distanza minima di 10 metri deve essere rispettata anche nel caso in cui una sola delle pareti che si fronteggiano è finestrata.
 
Non conta se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell'edificio preesistente, essendo sufficiente, per l'applicazione di tale distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, anche se solo una parte di essa si trova a distanza minore da quella prescritta.
 

Distanze tra edifici, le novità dello Sblocca Cantieri

La situazione potrebbe notevolmente complicarsi con la legge Sblocca Cantieri. Il testo approvato dal Senato prevede che le distanze minime tra edifici, previste dall'articolo 9, commi 2 e 3, del DM 1444/1968, si applicheranno obbligatoriamente solo alle zone C di espansione. Questo significa che, nelle altre zone, ogni Ente potrà decidere se attenersi alla distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti

A meno che la Camera non apporti qualche modifica, potrebbe quindi venirsi a creare una situazione estremamente eterogenea, più difficile da gestire.
 
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