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NORMATIVA

Distanze tra edifici, ecco come calcolarle

di Paola Mammarella
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Il CdS chiarisce il concetto di ‘parete finestrata’ e ribadisce che la normativa non ammette deroghe

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26/09/2019 – Per pareti finestrate devono intendersi quelle munite di qualsiasi tipo di apertura. Lo ha spiegato il Consiglio di Stato, che con la sentenza 6136/2019 ha ribadito che le norme sulle distanze tra edifici sono inderogabili e non possono essere interpretate in modo discrezionale.
 

Distanze tra edifici, il caso

A seguito del crollo di un compendio immobiliare e alla conseguente inagibilità di alcuni esercizi commerciali, il Comune aveva consentito, in via derogatoria e temporanea, l’edificazione di un chiosco, di superficie pari a 24 metri quadri, per la vendita e somministrazione di alimenti e bevande.
 
Alcuni residenti della zona si erano opposti. Tra i motivi di disturbo, lamentavano la distanza troppo ravvicinata tra la nuova struttura e la parete finestrata della loro abitazione, nonché l’ostruzione della vista del mare.
 
Il chiosco era stato realizzato con materiali leggeri e strutture amovibili e poi rimosso sei anni dopo. A testimonianza della sua esistenza era rimasto solo un basamento di cemento in una zona destinata a verde pubblico.
 
Nonostante ciò, i giudizi sulla legittimità del permesso rilasciato dal Comune e sull’addebito delle spese per la realizzazione dei rilievi erano andati avanti.
 

Distanze tra edifici, norma mai derogabile

Dai rilievi era emerso che la distanza minima tra il chiosco e la facciata anteriore dell’abitazione (in parte cieca ed in parte porticata) era di 72 centimetri. La proiezione della parete effettivamente finestrata verso la facciata del chiosco non generava intersezione. La proiezione del chiosco verso la parete finestrata dell’abitazione incontrava il muro cieco e la distanza ‘virtuale’ rispetto alla facciata finestrata sarebbe stata di 6,37 metri.

Per “pareti finestrate”, ha spiegato il CdS per fare definitivamente chiarezza, devono intendersi non soltanto le pareti munite di “vedute” ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo.
 
I giudici hanno chiarito che il DM 1444/1968, che prescrive una distanza di 10 metri tra pareti finestrate, “va rispettato in modo assoluto, trattandosi di norma finalizzata non alla tutela della riservatezza, bensì a impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario”.
 
La disposizione, scrive il CdS, va applicata indipendentemente dall’altezza degli edifici antistanti e dall’andamento parallelo delle loro pareti, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento.
 
La distanza, aggiunge la sentenza, va calcolata con riferimento a ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano. Tale calcolo si riferisce a tutte le pareti finestrate e non soltanto a quella principale, prescindendo altresì dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra.
 
È quindi sufficiente, hanno concluso i giudici, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, anche se solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta. Il rispetto della distanza minima è inoltre dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestra, indipendentemente dalla circostanza che la parete finestrata si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra.
 

La nuova normativa sulle distanze minime

La sentenza, emessa a settembre, conclude un caso iniziato parecchi anni fa e si è attenuta alla normativa vigente all’epoca dei fatti. Ricordiamo che, per effetto della Legge “Sblocca Cantieri” (L.55/2019), le distanze minime tra edifici, previste dall'articolo 9, commi 2 e 3, del DM 1444/1968, si applicano obbligatoriamente solo alle zone C di espansione. Nelle altre zone, ogni Ente può decidere quali regole seguire.
 
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