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RISTRUTTURAZIONE

Demolizione e ricostruzione di edifici, quando spettano i bonus

di Alessandra Marra

Agenzia delle Entrate: ok alle agevolazioni in caso di ricostruzione con stessa volumetria ma con sagoma diversa

Vedi Aggiornamento del 10/01/2019
02/01/2019 – L’Agenzia delle Entrate spiega nel Parere 131/2018 quando è possibile fruire dei bonus casa per interventi di demolizione e ricostruzione di edifici che prevedono una traslazione del fabbricato, di uguale volumetria, ma con variazione di area di sedime.
 
L’Agenzia ha specificato che nel caso di demolizione e ricostruzione di un edificio con medesima volumetria è possibile accedere a tutte le agevolazioni per la casa previste (sismabonus, ecobonus e bonus ristrutturazione) purché dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti che si tratta di intervento di ristrutturazione senza aumento di volumetria e che quindi l'opera consista in un intervento di 'conservazione del patrimonio edilizio esistente' e non in un intervento di nuova costruzione.
 
Le Entrate, inoltre, hanno chiarito che poiché la nozione di sagoma edilizia è intimamente legata all’area di sedime del fabbricato, la detrazione spetta anche se l’intervento di ristrutturazione consistente nella demolizione e ricostruzione comporti anche lo spostamento di lieve entità rispetto al sedime originario.
 
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Cauz Renato

Bene, ho letto il Parere 131/2018 e lo trovo appropriato. La mia famiglia possiede due piccolissimi rustici oggi inagibili (planimetria di m. 5,00 x 5,00 circa) su due piani, ex agricoli, situati in un piccolo paese in Friuli (meno di 300 abitanti), di cui uno totalmente privo di angoli retti (sono tutti 4 fuori squadra), solo adossato ad altri edifici esistenti (quindi privo di muratura su un lato e non ammorsato alle altre murature) ed il cui restauro con adeguamento sismico è impossibile a causa delle forometrie esistenti, se non che con una demolizione e rifacimento, nel qual caso poter fare almeno due angoli retti sarebbe il minimo (gli altri due, sul confine, purtroppo devono restare così come sono). Diversamente, l'altro edificio fa parte dell'estremità di un complesso a schiera con il quale allineamento di facciata presenta una risega, una rientranza di meno di 90 cm. Anche in questo caso l'edificio risulta semplicemente appoggiato agli esistenti e solo un lato presenta (forse) una ammorsatura della muratura, non verificabile a causa dell'intonaco. Inoltre ed inspiegabilmente anche l'altezza complessiva è inferiore all'altezza degli altri edifici a schiera contigui, generando così altezze interpiano sull'ordine dei soli 2 metri e pochi centimetri. Un eventuale intervento di ristrutturazione non può quindi prescindere da una sopraelevazione di circa 1 m., necessaria per uniformare la continuità del complesso edilizio e per ricavare altezze interpiano minime, e, possibilmente, anche di un ampliamento di circa 90 cm. su un lato, sempre per allinearsi con gli altri edifici esistenti. Quindi gli ampliamenti (altezza e larghezza) non consistono in una stanza in più o in un vano tecnico in più, ma sarebbero solo propedeutici a ricavare altezze minime di utilizzo ed ad allineare questo edificio agli altri edifici a corte adiacenti (il complesso è databile antecedentemente al 1600, periodo in cui esiste una planimetria). Però in questo caso non avremmo diritto alle agevolazioni ( ? ), senza le quali l'intervento di ristrutturazione risulterebbe assolutamente insostenibile; Potendo ricavare poco di utile da superfici così piccole, l'intervento servirebbe solo a mettere in sicurezza l'edificio.


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