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NORMATIVA

Condhotel, dal Notariato una guida alle nuove norme

di Alessandra Marra

Lo studio analizza le disposizioni su vincolo alberghiero, cambio di destinazione d’uso e regole contrattuali ed urbanistiche

05/02/2019 – Ripercorrere l’evoluzione normativa che ha portato alla creazione dei condhotel, passando in rassegna le norme sul vincolo alberghiero e il cambio di destinazione d’uso di immobili a destinazione alberghiera.
 
Questo lo scopo dello Studio 230/2018 pubblicato dal Notariato, alla luce delle novità introdotte dal DPCM 13/2018 che definisce le modalità per far convivere funzioni alberghiere e residenziali.
 

Alberghi, multiproprietà e condohotel

Il Notariato ha ricordato come le tecniche di incentivazione del settore turistico nell’economia italiana siano variate nel tempo, alla ricerca di un difficile equilibrio tra l’incentivazione del settore, la tutela dell’assetto territoriale e paesaggistico, la struttura rigida codicistica della proprietà e del condominio e la salvaguardia delle ragioni del consumatore.
 
Nel tempo il legislatore ha diversificato l'offerta turistica, favorendo gli investimenti anche mediante la previsione di nuovi strumenti tecnico giuridici e agevolando la partecipazione dei privati alla proprietà delle strutture.
 

Hotel e residenze: vincolo alberghiero e cambio di destinazione d’uso

Nello studio i Notai passano in rassegna tutte le norme che hanno regolato il vincolo alberghiero.
 
Si ripercorre anche ciò che dice la normativa circa il cambio di destinazione d’uso nel caso di passaggio da struttura ricettiva a residenziale e viceversa.
 
In particolare, lo studio ricorda che il mutamento di destinazione d’uso dalla categoria “turistico – recettiva” alle altre, in specie verso la categoria residenziale è stato considerato un intervento modificativo dell’uso che deve essere definito come rilevante, indipendentemente dall’esecuzione di opere edilizie riguardanti o meno parti strutturali del manufatto.
 
Tuttavia, lo studio analizza l’evoluzione della normativa sulla questione dopo l’introduzione di nuove ‘tipologie alberghiere’ come le multiproprietà e i condhotel.  
 

Condhotel: cosa sono?

Ricordiamo che i condhotel sono definiti come “un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliariubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina”, la cui superficie complessiva non può superare la percentuale del 40 per cento della “superficie destinata alle camere”.
 
In pratica sono una tipologia innovativa di esercizi alberghieri, in cui convivono la destinazione alberghiera e quella residenziale. Gli hotel, in altre parole, possono vendere a privati stanze dotate di servizi e cucina. La vendita non deve superare il 40% della superficie dell’hotel. I privati che acquistano queste stanze possono cambiarne la destinazione d’uso in residenziale, usarle come case per le vacanze o affittarle ai turisti, dividendo gli incassi con l’hotel in cui sono ubicate.
 
Come sottolinea anche lo studio del Notariato, la gestione dei servizi e delle camere deve essere unitaria ed integrata e l’esercizio alberghiero deve ottenere una classificazione minima di 3 stelle mentre le unità abitative devono essere agibili. 
 
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