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URBANISTICA

Piano urbanistico esecutivo, per ‘lotti interclusi’ potrebbe essere superfluo

di Alessandra Marra

CdS: è necessario valutare se l'area è l'unica a non essere stata ancora edificata ed è dotata di tutte le opere di urbanizzazione

Vedi Aggiornamento del 09/09/2020
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Foto: france68 ©123RF.com
18/02/2020 – In presenza di un ‘lotto intercluso’ o ‘lotto residuo’ in un’area totalmente edificata e munita delle opere di urbanizzazione, lo strumento urbanistico esecutivo potrebbe essere superfluo e, di conseguenza, il Comune non dovrebbe subordinare il rilascio del permesso di costruire alla predisposizione di un piano di lottizzazione.
 
A chiarirlo il Consiglio di Stato (CdS) nella Sentenza 8270/2019 in cui spiega come considerare un ‘lotto intercluso’ e quando si possa evitare il ricorso al piano di lottizzazione e procedere subito al rilascio del permesso di costruire.
 
 

Lotto intercluso: in cosa consiste

Il CdS spiega che un “lotto intercluso” o “lotto residuo” è un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè da opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività come strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.
 
Inoltre, specifica che un'area edificabile può essere considerata un ‘lotto intercluso’ se:
- è l'unica a non essere stata ancora edificata;
- si trova in una zona integralmente interessata da costruzioni;
- è dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
- è valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
 
Infine, i Giudici specificano che in termini urbanistico-edilizi, “per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti”.
 
 

Lo strumento attuativo potrebbe essere superfluo per il lotto intercluso

Il Consiglio di Stato sottolinea che in presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo potrebbe essere superfluo.
 
In più, sottolinea che in casi del genere è illegittima la pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano di lottizzazione. Per i giudici, quindi, la fattispecie del lotto intercluso rappresenta una deroga eccezionale al principio generale di cui all’art. 9 comma 2 DPR 380/2001 per cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.
 
Tuttavia, bisogna dimostrare inequivocabilmente la sussistenza di tutte le condizioni indicate per concretizzare la situazione del lotto intercluso. Generalmente l'Amministrazione dovrà condurre adeguata istruttoria al fine di valutare lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed evidenziare le concrete ed ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
 
Solo il Comune, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del suo territorio, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dei servizi pubblici, e delle edificazioni pubbliche e private già esistenti, sarà sicuramente in grado di stabilire se e in quale misura un ulteriore eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già presente.
 

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