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Cappotto termico fatto male, è un grave difetto dell’opera?

di Paola Mammarella

Cassazione: un vizio è grave non soltanto se compromette la stabilità dell’edificio, ma anche se causa problemi di abitabilità

Vedi Aggiornamento del 12/03/2020
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Foto: Albert Karimov©123RF.com
05/03/2020 – Quando un difetto in un immobile può essere considerato grave? Capirlo con certezza è importante, perché da questa valutazione dipendono i termini a disposizione dell’acquirente per agire e ottenere un risarcimento.
 
Con la sentenza 22093, la Cassazione ha spiegato che un vizio è grave non soltanto se mette a rischio la stabilità dell’edificio, ma anche se provoca effetti che ne compromettono l’utilità.
 

Difetti nel cappotto termico, il caso

I giudici si sono pronunciati sul contenzioso sorto tra il costruttore/venditore e gli acquirenti di alcuni immobili.
 
Gli acquirenti avevano citato in giudizio il venditore per una serie di vizi emersi nelle parti comuni e nei singoli appartamenti, chiedendogli un risarcimento di 50mila euro. Il Tribunale ordinario respinse le richieste degli acquirenti, sostenendo che, in quanto tali, avrebbero dovuto agire secondo i termini contenuti nell’articolo 1495 del Codice Civile, in base al quale l’azione si prescrive entro un anno dalla consegna, e non secondo l’articolo 1669, secondo cui il costruttore è responsabile per 10 anni per i vizi delle opere.
 
Successivamente, la Corte d’Appello ribaltò la situazione, condannando il costruttore/venditore al pagamento di 38mila euro per il risanamento dei vizi dell’opera.
 

Difetti nel cappotto termico, Cassazione: è un grave vizio

Il costruttore aveva però obiettato che i giudici avevano erroneamente qualificato il difetto di isolamento delle strutture come grave vizio dell’opera, mentre si trattava piuttosto di difformità regolate dall’articolo 1667 del Codice Civile, che prevede un termine di prescrizione di 2 anni dalla consegna dell’opera.
 
La Cassazione, dopo aver rilevato che il difetto di isolamento determinava una riduzione della resistenza climatica delle pareti del 50%, ha spiegato che tra i gravi difetti dell’opera di cui il costruttore deve rispondere, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile, non ci sono solo quelli che compromettono la stabilità totale o parziale dell’edificio.
 
Secondo i giudici, la gravità di un difetto è correlata alle conseguenze che può causare, a prescindere dalla sua “consistenza obiettiva”. Come spiegato nella sentenza, le carenze costruttive che pregiudicano in modo grave il normale godimento dell’immobile, la sua funzionalità e l’abitabilità devono sempre essere considerate gravi, anche se incidono su elementi secondari e accessori della costruzione e anche se possono essere risolte con semplici lavori di manutenzione ordinaria.
 
Nel caso esaminato, l’utilizzo di materiali non idonei e la realizzazione non a regola d’arte della tamponatura delle pareti esterne dell'edificio, avevano causato la riduzione della resistenza termica, incidendo negativamente sull’utilità e l’abitabilità degli appartamenti. Dato che i giudici hanno considerato grave questo difetto, hanno confermato la condanna del costruttore al pagamento del risarcimento.
 

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