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Superbonus, il Senato chiede di estenderlo a imprese e professionisti
NORMATIVA Superbonus, il Senato chiede di estenderlo a imprese e professionisti
RISTRUTTURAZIONE

Sismabonus, vale anche quando si acquista una casa

di Rosa di Gregorio

I vantaggi fiscali dedicati all’acquisto di case antisismiche

Vedi Aggiornamento del 05/11/2020
Commenti 57705
foto: Kirill Ryzhov ©123RF.com
16/03/2020 - Per supportare la filiera dell’edilizia, attraverso gli interventi finalizzati al recupero, all’efficientamento energetico e al miglioramento antisismico, sono operative diverse agevolazioni fiscali. Una di queste è il sismabonus acquisto, la detrazione che produce vantaggi sia per la parte venditrice che per la parte acquirente di una abitazione.
 
In merito a questo, un membro della community di Edilportale pone il seguente interrogativo:
“Ho notato alcuni annunci di vendita che riportano questo slogan “acquista direttamente dal costruttore, possibilità di detrazioni fiscali fino a 81.600 € con sisma bonus”. Vorrei sapere in che cosa consiste questa detrazione, quali sono i criteri per accedervi e quali adempimenti devo rispettare in qualità di acquirente”
 

Cos’è il sismabonus acquisto?

Nella lista delle agevolazioni fiscali inerenti al mondo dell’edilizia tra i più recenti troviamo il Sismabonus acquisto.  Esso ha esteso la detrazione del sismabonus ordinario anche al caso dell'acquisto di immobili.
 
È stato introdotto dal Decreto Legge 50/2017 e modificato, da ultimo, dalla Legge di Bilancio del 2020. Il requisito di accesso è l'acquisto di case antisismiche realizzate nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3, a seguito di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto a quella preesistente, da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le quali, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, provvedono alla vendita dell’immobile.
 
La detrazione, spettante agli acquirenti delle singole unità immobiliari, è pari al 75% se la ricostruzione ha comportato la riduzione di una classe di rischio rispetto all’immobile demolito, e all’85% se la riduzione è stata di due classi di rischio. La detrazione è riferita alle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e va applicata al prezzo riportato nell’atto di compravendita; ma la cifra su cui applicare la detrazione non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare; il beneficio fiscale va ripartito in cinque quote annuali di pari importo.
 
Quindi, per esempio, se il prezzo di vendita dell'unità immobiliare è di 220.000 euro, e si è registrata una diminuzione di ben due classi di rischio sismico, si potrà applicare la percentuale di detrazione dell'85% sul tetto massimo di 96.000 euro, ovvero 81.600 euro, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo e cioè 16.320 euro.
 

Sismabonus acquisto, requisiti e adempimenti

Per accedere al sismabonus acquisto è necessario che:

- il futuro acquirente dell’immobile antisismico sia o un soggetto IRPEF o un soggetto IRES;

- il venditore dell’immobile sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, ovvero un’impresa che svolga attività di costruzione o ristrutturazione e che esegua direttamente i lavori. Rientrano nella fattispecie anche le imprese immobiliari che affidano i lavori in appalto purché nell’oggetto sociale abbiano anche l’attività di costruzione e ristrutturazione di immobili, così come chiarisce l’Agenzia delle entrate con la Risposta n.279 del 19 luglio 2019.

- la casa antisismica sia parte di un edificio oggetto di ricostruzione (anche con variazione volumetrica) di un intero edificio precedentemente demolito;

- l’acquisto dell’unità immobiliare avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori;

SCARICA LA GUIDA DI EDILPORTALE AL SISMABONUS

Oltre a queste verifiche, da parte del futuro acquirente, ci sono anche specifici adempimenti che l’impresa venditrice deve rispettare.

1. Data di avvio del procedimento: fondamentale, per non rischiare di perdere la detrazione, è la data di avvio del procedimento, cioè quando viene presentato il titolo abilitativo per poter partire con i lavori. A tal proposito, va precisato che, il sismabonus acquisto, nella sua prima versione era limitato alle sole zone sismiche 1, successivamente con il Decreto Crescita n. 34/2019 è stato esteso alle zone 2 e 3, la cui efficacia è valida a partire dal 1° Maggio 2019;
 Il sismabonus acquisto è fruibile per le sole procedure autorizzative avviate dopo l'entrata in vigore della legge, il 1° gennaio 2017.

Per le zone 1, l'agenzia delle entrate, con la risposta  62/2019, chiarisce che nei casi più incerti, per esempio procedimenti autorizzativi iniziati prima dell'entrata in vigore della legge e dopo integrati, si può chiedere all'ufficio tecnico di attestare la data effettiva dell'inizio del procedimento.

2. Incarico ad un professionista. L’impresa venditrice deve incaricare un professionista che a sua volta si occuperà della:

- classificazione del rischio sismico secondo il DM 58/2017 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti. Il progettista delle strutture assevererà la classe di rischio della preesistenza e quella conseguibile con la ricostruzione, oltreché tutta la documentazione prevista in base alla normativa edilizia;  La classificazione del rischio sismico e l’asseverazione devono essere allegate al titolo abilitativo al momento della presentazione allo sportello unico competente “tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori” (Decreto ministeriale n. 24, del 9 gennaio 2020), altrimenti si perderà la possibilità di accedere alla detrazione, come chiarito dall’agenzia delle entrate nelle risposte n.31/2018 e n. 64/2019.  

Inoltre, il direttore dei lavori (che può coincidere o meno con il progettista) e il collaudatore statico (ove nominato) a termine dei lavori strutturali e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.
 

Chiarimenti sul sismabonus acquisto

Come già evidenziato in questo nostro articolo va ricordato che:

1. L’acquirente deve essere consapevole che, al pari della data di avvio del procedimento, anche la data di fine lavori è importantissima ai fini della fruizione del benefit. Per usufruire da subito delle detrazioni è necessario che l’intero fabbricato sia ultimato al momento del rogito. In caso contrario, la detrazione potrà essere fatta valere solo a partire dall’anno d’imposta in cui i lavori verranno terminati. In tal senso, l’esempio più palese è l’acquisto su carta. Ipotizziamo che il preliminare di compravendita è stipulato nel 2020 e che la consegna dell’appartamento (fine lavori) è prevista nel 2023; solo a partire dal 2024, in sede di dichiarazione dei redditi (anno di imposta 2023), si potrà portare in detrazione la prima delle 5 tranche. 

2. Anche gli importi versati come caparra sono detraibili, a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e che siano ultimati i lavori riguardanti l’intero edificio.

3. Ai fini della detrazione, l’acquirente di una casa antisismica non deve necessariamente effettuare un pagamento con bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta.

4. Sono agevolati i singoli acquisti delle unità immobiliari, cioè l’acquirente beneficia della detrazione in relazione al proprio atto d’acquisto. Non è necessario che tutte le unità immobiliari presenti nel fabbricato ricostruito siano cedute o assegnate.
 

I documenti necessari da conservare

L’acquirente deve possedere e conservare la seguente documentazione:
- atto di acquisto dell’immobile;
- documentazione da cui risulti:
       - la tipologia di intervento effettuato;
       - la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile;
       - la data di conclusione dei lavori;
       - l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico;

 

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Altri commenti
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Giuseppe

Gentile redazione di Edilportale grazie della vostre utili indicazioni. Volevo capire come deve essere considerato il sisma bonus in relazione al prezzo di compravendita. Sto acquistando un immobile per il quale in fase di trattativa ho concordato un prezzo; al momento del preliminare ho trovato che il prezzo era notevolmente incrementato esattamente del valore del sismabonus: la parte venditrice sostiene che il prezzo che io pago sia il medesimo perchè una quota viene corrisposta con la cessione del sisma bonus. E' corretta questa applicazione del sisma bonus? Grazie

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Marco

@redazione edilportale: A breve demoliro' la mia casa dove abito (2 appartamenti) di classe G e ricostruire in cemento armato di classe A+, uno stabile con 5 appartamenti. I patti con il costruttore sono questi: vendo tutto (immobile+terreno) a lui che costruira' il nuovo stabile e io ricomprero' immediatamente su carta uno dei 5 appartamenti; quindi non e' una permuta, ma vendita + acquisto su carta. Volevo sapere se con le ultime disposizioni in merito al superbonus110, mi dovrebbe spettare la detrazione con l'acquisto di casa nuova. Oppure il costruttore puo' tenerla tutta per se? E' cambiato qualcosa nell'ultima modifica di Ottobre?

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Redazione edilportale

Salve Andrea, come già riportato nella risposta precedente l'agevolazione è valida per ogni singola unità immobiliare. Un'unità immobiliare è tale quando è autonoma ed indipendente da un punto di vista funzionale (impianti, accessi, ecc.) catastale e urbanistico. Per semplificare è come se lei e una persona estranea alla sua famiglia poteste acquistare gli appartamenti senza "alcuna servitù" o "vincolo" che lega un'unità immobiliare all'altra.

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andrea

redazione edilportale mi può gentilmente aiutare nel rispondere al precedente mio quesito? dovrei acquistare l immobile ma sono bloccato. grazie

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andrea

salve se è previsto da progetto che la villetta nasce con due ingressi separati, impianti separati ed autonomi e due accatastamenti vale la doppia agevolazione? cioe la villa in questione è di 100 mq su 2 livelli, piano terra e primo piano, ho chiesto al costruttore di dividermela in 2 unita indipendenti tra di loro una intestata a me e l altra a mia moglie posso usufruire del doppio bonus sismico?

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Redazione edilportale

Salve Andrea, l'agevolazione e quindi il massimale è relativo ad unità immobiliare. Ora ci sembra di capire che la casa in questione si sviluppa su due piani ma è una sola unità immobiliare. Dovrebbe verificare questa dal progetto

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andrea

salve devo acquistare una unita immobiliare realizzata da una impresa di cotruzioni che ha demolito l edificio esistente e realizzato una nuova costruzione di villette a schiera con miglioramento sismico di oltre 2 classi. la villetta è costituita da 2 piani fuori terra con un alloggio a piano terra di 45 mq ed un alloggio al primo piano di 50 mq completamente autonome e indipendenti tra loro anche negli accessi. e dal punto di vista catastale. se intesto il piano terra a mia moglie ed il primo piano a me posso usufruire di doppia agevolazione ? posso chiedere al costruttore doppio sconto in fattura ?

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OB

Buonasera, ad ottobre 2020 termineranno i lavori ed acquisterò un immobile la cui caparra è stata versata nel 2018. La ditta ha abbattuto e ricostruito un immobile vetusto per ricostruirne uno antisismico nella zona 2. Volevo sapere se, essendo anche soggetto Irpef, ho diritto alla detrazione considerando che la ditta ha avuto il permesso a costruire nel 2016. Ultima domanda, se è quindi possibile avere la detrazione, come posso capire in quale modalità si potrà potrà avere il beneficio rispetto alle seguenti? 1. detrazione spalmata in 5 quote annuali di pari importo 2. tramite sconto in fattura 3. cessione del credito grazie in anticipo per la risposta MB