Edificio da demolire, l’area si considera ‘edificabile’ ai fini fiscali?

31/07/2020 - Un’area su cui insiste un fabbricato da demolire e ricostruire viene considerata fiscalmente edificabile?
 
Alla domanda ha risposto l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 23/2020 in cui spiega anche cosa accade nel caso di cessione.
 

Area con edificio da demolire: come considerarla in caso di cessione

L’Agenzia ha chiarito che se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere considerata area “suscettibile di utilizzazione edificatoria”.
 
In caso di cessione dell’edificio, la relativa plusvalenza non rientra fra i redditi diversi, considerato che la potenzialità edificatoria si è già consumata.
 
Inoltre, la circolare specifica che se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, tale trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione o quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste.
 

Cessione fabbricato da demolire: l’Agenzia cambia rotta

In considerazione del consolidato indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità, l’Agenzia ha cambiato rotta rispetto alle indicazioni fornite in senso opposto con la Risoluzione 395/2008, allineandosi all’orientamento espresso dalla Cassazione nella sentenza 5088/2019.
 
In particolare, la sentenza ha emesso i seguenti principi di diritto:
- la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus;
- la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste;
- nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;
- il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale.