Cessione di fabbricati da ultimare, quali tasse si applicano?

24/08/2020 - Quali tasse si applicano alla cessione di un fabbricato da ultimare? Può essere esente dal versamento dell’Iva? Può godere delle imposte di registro e ipo-catastali nella misura fissa?
 
A spiegarlo l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 241/2020 in cui ha fornito dei chiarimenti sul corretto trattamento fiscale da applicare a un contratto di compravendita di un ex albergo acquistato da un'impresa di costruzioni, di cui un terzo sarà demolito e adibito ad area verde, un terzo sarà trasformato in residenza per anziani e un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo.
 

Cessione fabbricato da ultimare: il caso

Nel caso prospettato, la pratica edilizia per la costruzione del complesso immobiliare è scaduta per decorso dei termini, di conseguenza l’edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune, ai fini del recupero dovrà avvalersi di una nuova pratica per essere oggetto di negozi giuridici. Secondo il piano di governo del territorio (Pgt 2010), inoltre, l’intervento sarà qualificato come “ristrutturazione edilizia”.
 
L’immobile è stato inserito nel catasto fabbricati, con categoria “immobili in corso di costruzione”, senza attribuzione di rendita, e risulta censito in capo alla parte promittente venditrice al catasto fabbricati.
 

Cessione immobile in costruzione: è esente da Iva?

In merito agli aspetti Iva della cessione di tale tipologia di beni, l’Agenzia ricorda che sono esenti da imposta “le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento.
 
Tuttavia, l’Agenzia precisa che tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli “non ultimati” che devono essere in ogni caso assoggettati a Iva. Un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo”.
 
In sintesi, la compravendita del complesso residenziale dovrà ritenersi imponibile ai fini Iva, non potendo applicarsi la citata misura agevolativa che prevede l’esenzione dell’imposta.
 

Imposte ipocatastali: come calcolarle per immobili da ultimare

Riguardo alle imposte di registro e ipo-catastali, per il principio di alternatività Iva-Registro, l’Agenzia ritiene che la cessione dell’edificio sconti il Registro in misura fissa di 200 euro.
 
Anche le imposte ipo-catastali si applicheranno nella misura di 200 euro.