Valorizzazione immobiliare, cosa cambia tra cessione di edifici e terreni?

04/08/2020 - L’acquisto di un fabbricato, demolito e ricostruito rispetto a quello esistente, consente all'impresa di costruzione di beneficiare delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Mentre non spetta il beneficio se gli atti di cessione hanno per oggetto terreni.
 
A specificarlo l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 234/2020 in cui risponde ad una società di costruzioni che chiedeva se potesse beneficiare delle imposte ipocatastali fisse (come prevede l’articolo 7 del DL 34/2019) per la ricostruzione di un edificio in un’altra zona nell’ambito di un piano di recupero per “comparto discontinuo”.
 

Valorizzazione urbanistica: il piano di recupero

Per prima cosa l’Agenzia ha ricordato che un piano di recupero rappresenta uno strumento di trasformazione urbanistica che si attua contemporaneamente e unitariamente in due zone differenti della città: la demolizione di un fabbricato esistente, cosiddetta area di decollo, e la ricostruzione della superficie utile lorda legittima, su un'altra area libera posta in altra zona della città, che di per sé non possiede capacità edificatoria, definita area di atterraggio.
 
Il fine del piano di recupero consiste nell’eliminazione delle situazioni di degrado urbano per il recupero della potenzialità edificatoria in un altro luogo, ritenuto più adatto.
   

Valorizzazione edilizia e imposte ipocatastali: le due alternative

L’Agenzia ha chiarito che si possono distinguere due casi: la prima tipologia è rappresentata dall’acquisto di un complesso immobiliare da demolire nell’area di decollo.
 
Il trasferimento rientra nel beneficio perché si tratta di "trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente”.
 
Di conseguenza, gli acquisti possono beneficiare dell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ognuna.

La seconda tipologia di acquisto di immobili da parte della società, invece, consiste nell’acquisto di terreni, situati in un’altra zona del medesimo Comune, che andranno a costituire l’area di atterraggio posta in altra zona della città, dove avverrà la ricostruzione, nella consistenza dell’immobile demolito (superficie utile lorda legittima), anziché sull'area di sedime del fabbricato demolito.
 
In questo caso, l’Agenzia ritiene che gli atti di cessione degli appezzamenti non possano rientrare nei margini dell’agevolazione.