Ecosismabonus, quali requisiti deve possedere l’edificio per ottenerlo?

01/10/2020 - Per usufruire dell’ecosismabonus, un edificio deve presentare degli spazi classificabili come parti comuni, sulle quali effettuare gli interventi agevolati. La spiegazione è arrivata con la risposta 419/2020 dell’Agenzia delle Entrate, che ha spiegato cosa si intende per parti comuni.
 
L'Agenzia ha chiarito anche che per ottenere l'ecosismabonus non è rilevante il numero di proprietari delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Un'interpretazione diversa da quella fornita per il Superbonus 110%, che è invece precluso agli edifici con più unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario.
 

Ecosismabonus, detrazione per i condomìni

In base alla normativa vigente, gli interventi realizzati fino al 31 dicembre 2021 sulle parti comuni degli edifici condominiali situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati non solo alla riduzione del rischio sismico, ma anche alla riqualificazione energetica, hanno diritto ad una detrazione dell’80% se determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore, e dell’85% in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori.  
La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e calcolata su una spesa massima di 136mila euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
 

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Ecosismabonus, il caso

All’Agenzia delle Entrate è stato sottoposto il caso di un edificio su cui il proprietario intendeva realizzare interventi di messa in sicurezza antisismica ed efficientamento energetico. L’edificio era composto da un’abitazione, in classe catastale A/4, ed un’altra unità immobiliare, classificata come F/2, che in precedenza era stata adibita a stalla e fienile, avendo quindi un utilizzo strumentale all’attività agricola.
 
Secondo il proprietario, essendoci due unità immobiliari, questo complesso poteva essere considerato come un condominio minimo ed ottenere l’ecosismabonus per gli interventi effettuati sulle parti comuni.  

Detrazioni fiscali in condominio, il concetto di ‘parti comuni’

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che, come spiegato dalla Circolare n. 19/E, per ottenere la detrazione è necessario che l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate e che siano presenti parti comuni alle unità immobiliari. Non è rilevante invece il numero dei proprietari delle unità immobiliari, che può anche essere un unico soggetto.
 
L’Agenzia ha spiegato che “la locuzione parti comuni di edificio residenziale deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.
 
Se, come nel caso preso in esame, l’edificio è costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze, in tale edificio non sono presenti parti comuni. Di conseguenza, il proprietario non può ottenere l’ecosismabonus, ma può richiedere l’ecobonus o il sismabonus.
 

Detrazioni fiscali e unico proprietario, le differenze della normativa

Il numero dei proprietari fino ad ora non è stato rilevante ai fini dell’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica, la ristrutturazione e la messa in sicurezza antisismica. Nei condomìni e negli edifici plurifamiliari, per ottenere i bonus sulla casa è sempre stato sufficiente dimostrare la presenza di più unità immobiliari distintamente accatastate.
 
Con l’avvento del Superbonus 110% c’è stata un’inversione di tendenza. A fronte di una norma scritta in modo abbastanza vago e tale da creare dubbi, l’Agenzia delle Entrate ha escluso che gli edifici composti da più unità immobiliari, possedute da un unico proprietario, possano ottenere la detrazione maggiorata al 110%.
 

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Il limite per gli edifici con più unità immobiliari, ma unico proprietario, lascia perplessi gli operatori del settore, che hanno chiesto di eliminare il vincolo per rendere le regole sul Superbonus omogenee a quelle previste per le altre detrazioni sulla casa.