Uffici Open Plan, le regole per un’ottimale progettazione acustica
La spiegazione è stata fornita dall’Agenzia delle Entrate con la risposta 174/2021.
Condominio e appartamenti incompleti, il caso
Un condominio, intenzionato a realizzare interventi di isolamento termico dell’involucro edilizio, si è rivolto all’Agenzia delle Entrate. L’edificio è composto da 3 magazzini e 18 appartamenti, 5 dei quali (due al piano 4°, uno al piano 3° e 2 al piano 1°) sono accatastati nella categoria F/3, cioè 'al grezzo’.Il condominio ha quindi chiesto se:
1. l’esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude la possibilità di ottenere il Superbonus;
2. le unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 partecipano alla formazione della spesa massima ammissibile alla detrazione;
3. sulle unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 possono essere eseguiti gli interventi trainati.
Superbonus 110% per condomìni con appartamenti al grezzo
L’Agenzia ha affermato che, normalmente, “la fruizione del Superbonus è preclusa per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari esistenti”.Il condominio, in cui sono presenti cinque unità immobiliari accatastate nella categoria F/3, può in linea di principio accedere al Superbonus per l’installazione del cappotto termico dal momento che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale.
Tuttavia, spiega l'Agenzia, ci sono delle condizioni da rispettare: "gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro devono avere un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione".
Ma cosa significa “senza considerare le unità in corso di costruzione”?
Una prima interpretazione potrebbe essere: “senza considerare che alcune unità sono in corso di costruzione”, assumendo quindi la superficie disperdente lorda dell’intero edificio come base per il calcolo. Secondo l’Agenzia delle Entrate, infatti, la superficie disperdente lorda si riferisce all’intero edificio, senza distinzione tra vani riscaldati e non riscaldati. Qualora il cappotto interessasse più del 25% di tale superficie, l’intervento sarebbe agevolato con il Superbonus.
Una seconda interpretazione potrebbe essere quella di non considerare le unità in corso di costruzione nella base per il calcolo (perchè catastalmente non esistenti), cioè di scorporare la superficie dei 5 appartamenti F/3 dalla superficie disperdente lorda e poi verificare che il cappotto ricopra almeno il 25% della superficie complessiva corrispondente ai restanti 13 appartamenti.
Appartamenti al grezzo esclusi dal tetto di spesa per il Superbonus
L'Agenzia ha spiegato che le 5 unità immobiliari accatastate in categoria F/3 non concorrono alla formazione della spesa massima ammissibile alla detrazione. L’Agenzia ha concluso che, per gli interventi di efficientamento energetico trainanti e trainati, il condominio può beneficiare della detrazione calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione di 13 unità immobiliari (con esclusione delle unità immobiliari, censite quali unità F/3).In questo caso, l’interpretazione sembra pacifica. Considerando che, per l’installazione del cappotto termico in un condominio composto da più di otto unità immobiliari, la detrazione fiscale del 110% è calcolata su un tetto di spesa di 30mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari, il tetto sarà 390mila euro (30mila x 13) anziché 540mila euro (30mila x 18).
