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Ministro Brunetta: la PA recluterà figure tecniche anche con l’aiuto degli Ordini
PROFESSIONE Ministro Brunetta: la PA recluterà figure tecniche anche con l’aiuto degli Ordini
RISTRUTTURAZIONE

Sottotetto trasformato in abitazione, quali bonus spettano in condominio

di Rossella Calabrese

L’Agenzia traccia i confini di superbonus 110% e bonus ristrutturazione 50% per cappotto, impianti, parti comuni, lavori interni

Vedi Aggiornamento del 04/05/2021
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Foto: Jozef Polc © 123rf.com
16/04/2021 - Quali sono gli interventi agevolabili con il superbonus 110% e con il bonus ristrutturazione 50% nell’ambito della trasformazione in abitazione di un sottotetto che fa parte di un condominio, anch’esso interessato da lavori?
 
La domanda è stata posta da un contribuente che possiede due unità immobiliari accatastate C/2 (Magazzini e locali di deposito) situate nel sottotetto riscaldato ma non abitabile di un edificio composto da altre tre unità immobiliari riscaldate di categoria A/2 (Abitazione tipo civile).
 
Le abitazioni sono di proprietà di altri soggetti, si trovano due al piano terra e una al primo piano e rappresentano il 66% dell’intero edificio.
 
L’intenzione del contribuente che formula il quesito è quella di ricavare dalle sue due proprietà C/2, tramite demolizione e ricostruzione delle sole pareti interne per una nuova organizzazione degli spazi, un unico immobile abitativo A/2 con un aumento della volumetria del 10% rispetto a quella preesistente.
 
Prima di avviare i lavori, il contribuente ha chiesto all’Agenzia se, insieme con gli altri condòmini, può usufruire:
- del superbonus 110% per alcuni interventi ‘trainanti’ e ‘trainati’ da realizzare sulle parti comuni dell’edificio e sulle singole abitazioni (cappotto e rifacimento del tetto, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, sostituzione di serramenti ed infissi);
- del bonus 50% per i lavori di manutenzione straordinaria delle zone esterne comuni e per la ristrutturazione della parte già esistete del sottotetto, che diverrà abitativo.
 
Il contribuente fa, inoltre, presente che le unità immobiliari al piano terra effettueranno un salto di 2 classi energetiche, l’appartamento del primo piano un salto di 4 classi energetiche e il sottotetto trasformato in abitazione guadagnerà 5 classi energetiche.
  


Sottotetto trasformato in abitazione, i bonus in condominio

Con la Risposta 248 del 14 aprile 2021, l’Agenzia ricorda, in primo luogo, che il superbonus 110% spetta per gli interventi trainati soltanto se effettuati congiuntamente ai trainanti e cioè se le date delle spese sostenute per i primi sono ricomprese nell’intervallo di tempo che va dall’inizio e alla fine dei lavori per la realizzazione dei secondi.
 
Per quanto riguarda il sottotetto, l’Agenzia precisa che le agevolazioni (sismabonus, ecobonus e bonus ristrutturazioni) spettano soltanto per le spese riferibili alla ristrutturazione della parte esistente dell’unità immobiliare e non per il suo ampliamento. L’ampliamento, infatti, è una ‘nuova costruzione’, che è esclusa dal beneficio.
 
Il contribuente dovrà, quindi, tenere distinte le fatturazioni relative ai due interventi (ampliamento e ristrutturazione) oppure procurarsi un’apposita attestazione che distingua le spese rilasciata dall’impresa o dal direttore dei lavori.
 
Il miglioramento energetico dell’edificio deve essere dimostrato dall’Ape ante e post-intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, e va valutato sull’intero edificio in condominio e non con riferimento alle singole unità immobiliari che lo compongono.
 

 
Detrazioni 110% e 50% per cappotto, impianti, parti comuni

In ultima analisi, secondo l’Agenzia, l’istante può beneficiare del superbonus 110%:
1. per gli interventi di isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto, quale intervento trainante;
2. per l’installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell’immobile dell’istante, effettuati sull’immobile di sua proprietà con riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità immobiliari in categoria C/2 diventino abitative, quali interventi trainati.
 
Potrà inoltre beneficiare del bonus ristrutturazioni con detrazione del 50% per i lavori effettuati nella parte del sottotetto, che prevedono la demolizione e ricostruzione delle pareti esistenti con ridistribuzione interna dei locali e il contestuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari C/2 in un unico appartamento di categoria A/2, entro il limite di spesa di 96mila euro.
 
In relazione ai limiti di spesa, l’Agenzia ricorda che ai fini del superbonus 110%, in caso di accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, vanno considerate quelle censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi: ciò significa che per il calcolo delle agevolazioni deve essere presa in considerazione la situazione esistente all’inizio e non al termine dei lavori.
 
Infine, le Entrate danno il via libera alla detrazione del 50% anche in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni sostenuti dal condominio e per la parte imputata all’istante.
 

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