Superbonus, sarà sufficiente la CILA e non verrà richiesto lo stato legittimo degli immobili

25/05/2021 - Il nuovo Decreto Semplificazioni, in fase di definizione, sembra spianare la strada al Superbonus. Le modifiche proposte in una bozza circolata negli ultimi giorni potrebbero imprimere un’accelerazione a tutti i lavori e, in particolare, agli interventi in condominio dove, nonostante il forte interesse, i lavori in molti casi stentano a decollare.

Si tratta di una difficoltà riscontrata da tanti tecnici che hanno risposto al sondaggio di Edilportale: a fronte di tante richieste di informazioni, in pochi casi le intenzioni si sono tradotte in realtà.  
 

Superbonus, interventi con CILA

Secondo il testo, gli interventi agevolati con il Superbonus saranno considerati manutenzioni straordinarie e potranno essere realizzati con una Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Questa semplificazione non potrà essere applicata agli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione.

La precisazione sulla tipologia di intervento e sul titolo abilitativo richiesto velocizzerà le pratiche e, di conseguenza, l’apertura dei cantieri. Chi intende realizzare i lavori non si troverà di fronte a valutazioni discrezionali degli Sportelli unici dell’edilizia che, in determinati casi, potrebbero ritenere gli interventi invasivi e richiedere la SCIA.
   

Superbonus, scompare lo stato legittimo degli immobili

La CILA dovrà attestare gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione. Per gli immobili più datati, sarà sufficiente attestare che la costruzione dell’edificio è stata ultimata prima del 1° settembre 1967.
 
Non dovrà più essere attestato lo stato legittimo dell’immobile. Si tratta di una novità dirompente, che sbloccherà i lavori nei condomìni. Inizialmente, per poter usufruire del Superbonus, tutto l'edificio doveva risultare in regola, anche i singoli appartamenti, Al momento è richiesta la regolarità delle parti comuni, ma può capitare che l'intervento illegittimo, realizzato da uno dei proprietari, ad esempio una veranda, coinvolga tali parti comuni. Se le novità proposte dalla bozza entreranno in vigore, i tecnici non dovranno accertare la regolarità dei lavori eventualmente eseguiti dopo la realizzazione dell'immobile, con un notevole risparmio di tempo.

Per fugare i dubbi sulla possibilità che l’utilizzo della CILA si traduca in una sanatoria di fatto, il Decreto prevede che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”. Questo significa che eventuali irregolarità potranno essere segnalate nelle sedi opportune, ma non sarà il tecnico a doverle accertare preventivamente.
 
Secondo la bozza, il Superbonus potrà essere revocato per:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione del titolo abilitativo o dell’epoca di realizzazione dell’edificio;
- dichiarazioni mendaci.
 
   

Superbonus e accesso autonomo

Diventeranno più agevoli gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale realizzati nelle unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari. La bozza cancella la condizione dell’indipendenza funzionale dell’immobile e il possesso dell’accesso autonomo dall’esterno. 

Al momento, la sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale privato è agevolata con il Superbonus solo se realizzata in un edificio unifamiliare o in unità immobiliari che, anche se situate in edifici plurifamiliari, siano funzionalmente indipendenti e dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
 
Dobbiamo sottolineare che la Legge di Bilancio per il 2021 ha chiarito che un immobile è funzionalmente indipendente se dotato di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianto per l’approvvigionamento idrico, per il gas, per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale. Un immobile con un impianto di climatizzazione invernale autonomo potrà ottenere il Superbonus e con il decreto Semplificazioni verrà rimossa l’ulteriore condizione dell’accesso autonomo.  

Superbonus negli immobili senza impianto termico

Un’altra novità riguarda l’inclusione degli immobili privi di un impianto termico fisso, che al momento sono esclusi dal Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico, ma possono ottenere la detrazione maggiorata per i lavori antisismici.
 
La bozza modifica infatti la definizione di impianto termico data dai tecnici dell'Enea, secondo i quali si può affermare che un immobile è dotato di un impianto termico se sono presenti impianti tecnologici fissi. Con il nuovo DL  semplificazioni, nella definizione di impianto termico rientrerà “qualsiasi apparecchio, anche non fisso, finalizzato alla climatizzazione invernale degli ambienti”. 

Se le novità del Decreto Semplificazioni entreranno in vigore, i proprietari di tanti edifici privi di impianti termici fissi, potranno avviare gli interventi di riqualificazione, certi di usufruire della detrazione maggiorata. Oggi la detrazione con aliquota al 110% spetta solo per i lavori antisismici. Un limite che può scoraggiare molte richieste.
 

Superbonus per alberghi e pensioni

La bozza propone di estendere la detrazione agli interventi realizzati da società ed enti sia pubblici sia privati sugli immobili classificati nella categoria catastale D2 (Alberghi e pensioni con fine di lucro).