Abusi edilizi, a quanto ammonta la multa alternativa alla demolizione?

24/06/2021 - Gli abusi edilizi devono sempre essere demoliti per ripristinare la legalità. In molti casi, però, gli abusi sono talmente integrati nella costruzione che la loro demolizione comporterebbe un danno anche alle parti realizzate in modo legittimo. Il Comune allora impone una multa alternativa alla demolizione.
 
La qualificazione della multa può creare dei problemi. Da una parte il Testo Unico dell’edilizia, che fissa le regole per determinare la sanzione, dall’altra il potere discrezionale del Comune e l’aggiornamento del valore degli immobili.
 
Con la sentenza 4463/2021, il Consiglio di Stato ha spiegato come deve essere quantificata correttamente la sanzione. Un modo per evitare sia l’arricchimento senza giusta causa di chi ha commesso l’abuso sia multe eccessive e non proporzionali all’illecito.  

Multa alternativa alla demolizione, il caso

Il caso riguarda un appartamento ricevuto in eredità. Il nuovo proprietario, al momento delle trattative per la vendita, ha scoperto che l’immobile era più grande di quanto rappresentato nel progetto autorizzato al momento della realizzazione e ha chiesto al Comune l’applicazione della sanzione alternativa alla demolizione. La rimozione della parte irregolare avrebbe infatti compromesso anche quella realizzata legittimamente.
 
Il Comune ha quantificato una sanzione che il proprietario ritiene abnorme e basata su parametri erronei. Il proprietario ha quindi fatto ricorso al Tar sostenendo che il Comune dovesse calcolare la multa sulla base del costo di produzione vigente al momento dell’abuso (1975) e non al tempo della sanzione (2015) come se si trattasse di una nuova costruzione.
 
Il Tar ha invitato il Comune al ricalcolo della sanzione, ma il Comune ha presentato appello al Consiglio di Stato sottolineando la natura permanente dell’illecito, che ne consente la repressione in ogni tempo con la sanzione vigente al tempo in cui l’illecito è sanzionato.  

Abusi edilizi, come si quantifica la multa

Il Consiglio di Stato ha ribadito che non è in discussione il dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi in qualsiasi momento.
 
Fatta questa premessa, i giudici hanno ricordato che, in base all’articolo 34, comma 2, del testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), “quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, si applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla Legge 392/1978”.
 
La L. 392/1978 regola l’equo canone e, a detta dei giudici, è irrilevante che il principio non sia più utilizzato nelle locazioni. Il Testo Unico dell’edilizia, infatti, è successivo alla riforma dell’equo canone, ma non si è voluto adeguare al nuovo regime.
 
La quantificazione della sanzione deve quindi essere operata sulla base degli articoli da 14 a 22 della L. 392/1978, quindi sulla base del costo di produzione vigente al momento dell’abuso, e applicata solo alla superficie abusiva.