Superbonus e condominio misto, come si calcola il risparmio energetico?

05/07/2021 - Un condominio misto, composto da più corpi di fabbrica, può ottenere il Superbonus? Quali condizioni deve rispettare e come si calcola il risparmio energetico ottenuto? Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta 453/2021.
 

Superbonus e condominio misto, il caso

Il caso esaminato dall’Agenzia riguarda un edificio composto da 3 corpi di fabbrica, 2 dei quali costituiti in condominio.
 
Il fabbricato “A” ospita una banca al piano terra, immobili misti al primo piano e immobili residenziali al secondo e terzo piano.
Il fabbricato “B” ospita la banca e immobili misti.
Il fabbricato “C”, non appartenente al condominio, ospita solo locali della banca.
 
Il condominio vorrebbe realizzare:
- un intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud nel fabbricato “A”;
- un intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura nel fabbricato “B”.
 
Dal momento che il condominio vorrebbe usufruire del Superbonus, si è rivolto all’Agenzia delle Entrate per chiedere chiarimenti sul calcolo del miglioramento di due classi energetiche.  

Superbonus e condominio misto, come si calcola il miglioramento energetico

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la condizione del rispetto del 25% minimo della superficie disperdente lorda interessata dall'intervento, richiesta per usufruire del Superbonus, deve essere verificata considerando l'edificio nella sua interezza, cioè fabbricato “A”, fabbricato “B” e fabbricato “C”.
 
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, continua l’Agenzia, le spese possono essere considerate solo se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Per gli edifici misti, l’Agenzia rappresenta due scenari:
- se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
- se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50%, è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.
 
Fatte queste premesse, l’Agenzia ha spiegato che il miglioramento della prestazione energetica deve essere dimostrato con l’APE convenzionale, come spiegato da ENEA. L’APE convenzionale è redatto per l'intero edificio e non per la singola unità immobiliare.
 
Anche in questo caso, si aprono due scenari:
- se l’incidenza residenziale è maggiore del 50% (riferita alla superficie catastale), si considerano nell'Ape convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d'uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo;
- se l’incidenza residenziale è minore o uguale al 50%, le unità immobiliari da considerare nell'Ape convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche quelle sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.
 
Nell'APE convenzionale, infine, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell'edificio.