Come recuperare seminterrati ed interrati a fini abitativi

27/08/2021 - Con l'obiettivo di contenere il consumo di suolo e attuare una reale rigenerazione urbana, alcune Regioni consentono di realizzare interventi per il riutilizzo dei seminterrati ed interrati ad uso abitativo, a condizione di rispettare le regole legate ai requisiti di abitabilità.
 
Vedremo quali sono gli interventi tecnici che generalmente devono essere realizzati per rendere abitabile un seminterrato; per tutti gli specifici aspetti procedurali ed amministrativi si rimanda, invece, alle singole leggi regionali a cui bisogna porre particolare attenzione.
 
Secondo le “definizioni uniformi” del Regolamento Edilizio Tipo (RET), un piano seminterrato è “il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all'edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all'edificio”. Mentre, un piano interrato è il “piano di un edificio il cui soffitto si trova a quota inferiore rispetto a quella del terreno posto in aderenza all’edificio”.
 
Per rendere un interrato e un seminterrato abitabili, devono essere rispettati:
- i parametri di aeroilluminazione;
- le prescrizioni igienico-sanitarie;
- le norme antisismiche e antincendio;
- i requisiti di efficienza energetica e accessibilità.
 
Questo vuol dire creare un ambiente che sia privo di umidità, isolato termicamente, aerato ed illuminato correttamente, sicuro ed efficiente. Gli interventi da progettare saranno quindi: l’impermeabilizzazione controterra, l’isolamento termico, l’aeroilluminazione e gli impianti tecnologici.
 

Recupero interrato e seminterrato: interventi di impermeabilizzazione

L’impermeabilizzazione si occuperà dell’umidità di risalita, delle infiltrazioni e del gas Radon.
 
Le murature di un interrato/seminterrato sono controterra, pertanto, la soluzione tecnologica più efficace per renderle asciutte e salubri è quella di intervenire dall’esterno realizzando lungo il perimetro lo scannafosso, ovvero un’intercapedine aerata, e provvedere alla sua impermeabilizzazione rivestendolo. Oltre all’impermeabilizzazione dello scavo, bisognerà predisporre uno strato drenante che permetta lo smaltimento dell’acqua lontano dal muro, disperdendola attraverso gli strati profondi.
 
Se non è possibile intervenire dall’esterno, la soluzione del vespaio aerato è una valida alternativa per intervenire dall'interno. A cui, a seconda dei casi, è possibile abbinare degli interventi diretti sulle murature quali l’intonaco deumidificante e la barriera chimica, da eseguirsi singolarmente o congiuntamente.
 
Che si intervenga dall’esterno o dall’interno, solo quando la muratura interna si sarà asciugata si potrà intervenire per ripristinare la finitura, prediligendo tipologie altamente traspiranti.
 
Altro aspetto fondamentale è la concentrazione di gas radon, che non deve superare il livello di riferimento della concentrazione media annua definito dal D.Lgs. 101/2020, che per le abitazioni esistenti è di 300 Bq/m³ (Becquerel al metro cubo).
 
Il radon è un gas radioattivo di origine naturale che si trova principalmente nei locali a diretto contatto con il suolo, perché il terreno è la fonte principale di cui questo gas. Il radon si trasmette attraverso le pavimentazioni e le pareti a contatto con il suolo che non sono state adeguatamente isolate, così come da tubature e canalizzazioni non ben sigillate.
 
Il pericolo maggiore del gas radon è correlato all’inalazione: inspirato in quantitativi in eccesso e per periodi prolungati, può infatti provocare seri danni alla salute, in particolare ai polmoni. Se i valori di concentrazione del radon sono più alti delle prescrizioni regolamentari, bisogna adottare alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell'ingresso del radon o alla sua rimozione.
 
La prima prevenzione è la costante aerazione dei locali nei quali è riconosciuta la sua presenza, poiché è un gas volatile capace di disperdersi rapidamente e facilmente nell’aria. Nel caso in cui la ventilazione naturale sia insufficiente, si può provvedere a forzare la circolazione d’aria mediante l’uso della mediante l’uso della Ventilazione Meccanica Controllata (VMC).
 
Altra soluzione è sigillare e chiudere ermeticamente crepe, fessure o microfessure presenti nei pavimenti e nelle murature con l’utilizzo di materiali siliconici, poliuretani, resine. Così come isolare gli interstizi attorno alle condotte di acqua, gas, elettricità, scarichi con materiale di tenuta a elasticità permanente.

Nell’ottica di interventi di recupero e, quindi di una ristrutturazione totale, è opportuno utilizzare barriere di protezione e membrane impermeabilizzanti che impediscono la penetrazione del radon.  
 
 Vedi su Archilovers il progetto CRT, Minimal meets Tradition di PLUS ULTRA studio: il rifacimento completo delle finiture e una nuova organizzazione degli spazi ha permesso di convertire il piano seminterrato di una villa nella campagna vicino a Pescara in un ambiente per accogliere gli ospiti.
 

Recupero interrato e seminterrato: interventi di isolamento termico

L’isolamento termico si occuperà di contenere le dispersioni ed evitare i problemi igrometrici tipici dell’ambiente interrato: la parete fredda, che fa condensare il vapore contenuto nell’aria del locale con il rischio di formazione di muffa.
 
Anche in questo caso si potrà procedere, dove possibile, all’installazione di un cappotto termico o di un sistema di isolamento termico interno.
 
Per ridurre le dispersioni termiche si può isolare anche il soffitto; grazie a questo intervento anche le abitazioni al piano terra ne gioverebbero in termini di comfort termico.
 
Inoltre, la realizzazione di un vespaio aerato, così come la sostituzione di eventuali serramenti, contribuiscono al contenimento dei consumi energetici.
 

Recupero interrato e seminterrato: aeroilluminazione ed impianti tecnologici

Quando si parla di prescrizioni igienico-sanitarie la principale norma di riferimento è il DM 5 luglio 1975, che definisce i requisiti minimi architettonici affinchè uno spazio sia abitabile: superfici abitabili minime, altezza minima, luce e rapporti aperture finestre, presenza di impianto di riscaldamento.
 
Dalle leggi regionali in materia di recupero dei seminterrati ed interrati emerge che l’altezza minima da raggiungere in media è di 2,4 mt. Ai fini del raggiungimento dell'altezza minima, si potrebbe effettuare la rimozione di eventuali controsoffittature esistenti o l'abbassamento della quota di calpestio del pavimento (ad esempio quando si realizza il vespaio areato) o l'innalzamento del solaio sovrastante, sostituendolo con un solaio collaborante. Vanno sempre verificati gli eventuali limiti che la normativa impone alle modifiche dell’altezza complessiva e della sagoma del fabbricato esistente.
 
Per quanto riguarda il rapporto aeroilluminante, ossia il rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre, è semplicemente risolto con la creazione di nuove aperture, ma non è sempre facile realizzarle. A volte, in questi casi, le norme vengono in soccorso con particolari deroghe, come quella di realizzare aperture su pareti prospettanti rampe di accesso in trincea o optare per bocche di lupo, ovvero un’apertura di aerazione ricavata in una delle pareti del locale che prende aria e luce dall'intercapedine.
 
In Lombardia, ad esempio, i parametri aeroilluminanti possono essere garantiti anche mediante l'installazione di impianti ed attrezzature tecnologiche, anche se l'ausilio di illuminazione totalmente artificiale e aerazione totalmente attiva è concessa solo nei casi di destinazione commerciale/terziario, non ad uso abitativo.
 
Il ricorso ad un impianto di ventilazione meccanica deve garantire un ricambio d'aria almeno pari a quello richiesto per la ventilazione naturale e, in generale, sia gli impianti tecnologici per la ventilazione che quelli per l’illuminazione artificiale di interni devono essere conformi alle relative UNI in vigore.
 
Per la realizzazione degli impianti tecnologici - impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria (ACS), impianto gas, impianti idrosanitari, impianti elettrici, ecc. - devono essere soddisfatti tutti i requisiti impiantistici previsti dalla normativa vigente. Quindi scarichi fumi ed esalazioni devono essere portati sul tetto. Qualora non ci siano soluzioni per impianti e caldaie a gas, sarà necessario utilizzare impianti alimentati elettricamente come pompe di calore, scaldabagni elettrici, fuochi a piastre ecc.
 
In ultimo, si sottolinea che se il seminterrato o l’interrato sono, da un punto di vista urbanistico, una pertinenza dell’immobile residenziale principale, gli interventi di ristrutturazione possono essere agevolati con il bonus ristrutturazioni.