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NORMATIVA Bonus edilizi, il trasferimento dei crediti nel consolidato fiscale non è una cessione
RISTRUTTURAZIONE

Sismabonus acquisto, aliquote e scadenze cambiano con la destinazione dell’immobile

di Paola Mammarella

Dall’Agenzia delle Entrate chiarimenti anche sulle date degli acconti e dei contratti di compravendita, sconto in fattura e efficientamento energetico

Vedi Aggiornamento del 22/07/2022
Foto: fikmik©123RF.com
30/08/2021 - Quando si compra casa con il Sismabonus acquisto ci sono diversi aspetti da tenere in considerazione: la possibilità di ottenere la detrazione sugli acconti, la scadenza per la stipula del contratto, i limiti per lo sconto in fattura e la cessione del credito, ma anche la possibilità che l’impresa, prima di vendere gli immobili, usufruisca del Superbonus per i lavori di efficientamento energetico realizzati.
 
In alcuni casi, le risposte dipendono dalla destinazione d’uso dell’immobile da acquistare. Le spiegazioni sono state fornite dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta 556/2021.
 

Sismabonus acquisto e destinazione degli immobili

Il richiedente intende acquistare due unità immobiliari che, al termine dei lavori, saranno accatastate nelle categorie A/3 (Abitazioni di tipo economico) e A/10 (Uffici e studi privati).
 
L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che il Sismabonus 110% acquisto spetta solo per l’acquisto di unità immobiliari ad uso abitativo. Il Superbonus, che ha assorbito ed elevato al 110% le aliquote delle detrazioni sugli interventi antisismici e di efficientamento energetico, si applica solo agli immobili ad uso abitativo. La destinazione d’uso dell’immobile non è rilevante per il Sismabonus acquisto, cioè la detrazione del 75% o 85% del prezzo di acquisto, a seconda che l'intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore.
 
Nel caso esaminato, l’acquirente può ottenere il Sismabonus 110% per l’acquisto dell’unità immobiliare residenziale e il Sismabonus acquisto tradizionale (con aliquota al 75% o 85%) sull’unità immobiliare in categoria A/10.
 


Sismabonus acquisto e termini per la stipula del contratto

Il richiedente ha chiesto se la detrazione è riconosciuta anche sugli acconti e entro quale data bisogna stipulare l’atto di acquisto.
 
Anche in questo caso la risposta varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile. In generale, gli acquirenti delle case antisismiche possono ottenere la detrazione sugli acconti versati, ma la stipula del contratto deve avvenire entro il termine di vigenza dell’agevolazione.
 
Per l’acquisto degli immobili residenziali, che usufruiscono del Superbonus, gli acconti devono essere pagati a partire dal 1° luglio 2020 (data di entrata in vigore del Superbonus) il contratto deve essere stipulato entro il 30 giugno 2022 (data di scadenza del Superbonus).
 
Diversamente, per l’acquisto di immobili a destinazione diversa, che usufruiscono del Sismabonus acquisto tradizionale, il contratto deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2021 (data di scadenza del Sismabonus).
 

Sismabonus acquisto, i limiti a sconto in fattura e cessione del credito

L’istante ha chiesto se, con riferimento al Superbonus, a fronte di uno sconto parziale, è possibile trasferire al venditore l’intero credito di imposta corrispondente alla detrazione, e se è possibile compensare il prezzo di acquisto dell’immobile con la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
 
L’Agenzia ha risposto che lo sconto in fattura non può essere superiore al corrispettivo dovuto. A fronte dello sconto praticato, al fornitore è riconosciuto un credito d'imposta pari alla detrazione spettante, calcolata tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d'imposta, comprensive dell'importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato.
 
Nel caso del prezzo di acquisto dell’immobile pari a 200.000 euro, l'acquirente ha diritto ad una detrazione, pari al 110%, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a 105.600 euro. L’impresa che riconosce uno sconto pari a 96.000 euro matura un credito di imposta pari a 105.600 euro.
 
Se lo sconto è parziale, il credito di imposta è calcolato sulla base dello sconto praticato. Se l’impresa applica uno sconto di 90.000 euro, matura un credito di imposta pari a 99.000 euro. L’acquirente può portare in detrazione 6.600 euro (110% di 6.000 euro di spese rimaste a suo carico) o cedere tale credito ad altri soggetti.
 


Sismabonus acquisto compatibile con le detrazioni all’impresa di costruzione

Il richiedente ha domandato se, nell’ambito di un unico progetto di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione:
- l’impresa che realizza i lavori può ottenere l’Ecobonus per gli interventi di efficientamento energetico realizzati;
- l’acquirente può ottenere il Sismabonus acquisto (110% o tradizionale) sul prezzo di vendita.
 
L’Agenzia ha risposto che le due detrazioni sono compatibili se l'impresa di costruzione è in grado di identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di efficientamento energetico.
 

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