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FOCUS

Da deposito a casa, come fare il cambio di destinazione d’uso

di Rosa di Gregorio

Urbanisticamente rilevante o no, con opere o senza opere, l’iter per una trasformazione d’uso deve passare dalle categorie funzionali e dai giusti titoli abilitativi

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CZ Loft by MINGOTTI e GIORDANO ©Archilovers
24/09/2021 - Il cambio di destinazione d’uso di una unità edilizia è un procedimento che si attua nel caso in cui un immobile deve essere adibito ad un uso diverso da quello originario.
 
La normativa di riferimento che regola questo procedimento è il DPR n.380/2001 (Testo unico dell’edilizia, TU), ed in particolare l’art. 23-ter (articolo introdotto dall'art. 17, comma 1, lettera n), legge n. 164 del 2014 SBLOCCA ITALIA) che ha introdotto il concetto di ‘mutamento d’uso urbanisticamente rilevante’ e che va applicato insieme all’art. 3 - articolo relativo alla definizione degli interventi edilizi - ed agli artt. 6, 10, 22 e 23 relativi ai titoli abilitativi necessari per realizzare i vari interventi.
 
‘Novità’ dell’art. 23-ter sono anche le categorie funzionali, di seguito elencate:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
 
Due sono i casi che possono presentarsi:
Caso A
Il cambiamento di destinazione d'uso avviene all'interno della stessa categoria funzionale. Ad esempio da albergo in una residenza turistico alberghiera (RTA). Si tratta del cambio di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante. Esso è sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e/o degli strumenti urbanistici comunali.
 
Caso B
Il cambio di destinazione d'uso richiede il passaggio da una categoria funzionale all'altra. Ad esempio da deposito ad abitazione. Si tratta del cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. In questo caso il ‘passaggio’ è consentito se sono rispettati gli aspetti urbanistici e le principali norme igienico-sanitarie.
 

Cosa vuol dire urbanisticamente rilevante e non rilevante?

Il concetto di rilevante è strettamente legato a quello di “carico urbanistico”. Ogni territorio è diviso in zone urbanistiche, meglio note come ZTO (zone territoriali omogene), del tipo residenziale, agricolo, industriale ecc. Ogni ZTO è caratterizzata da un proprio “carico urbanistico”, ossia la l'insieme di infrastrutture e servizi collettivi a disposizione degli abitanti di quell’area.
 
Nel caso A non c’è un aumento della domanda di carico urbanistico, al contrario, nel caso B sì.
 
Ad esempio, la trasformazione di un deposito in un negozio rientra nel caso A, perché entrambi appartenenti alla categoria funzionale commerciale. Il passaggio da deposito a residenza, al contrario, rientra del caso B, perché le due destinazioni appartengono a categorie funzionali diversi, a quella commerciale il deposito, mentre a quella residenziale la seconda.
 
Il cambiamento della destinazione d'uso di un immobile, sia esso urbanisticamente rilevante o meno, può essere realizzato con o senza opere.
 
Di seguito uno schema riassuntivo circa i regimi amministrativi e i titoli abilitativi (*):

Da deposito a casa, come fare il cambio di destinazione d’uso Foto: Edilportale©edilportale.com

 

Cambio di destinazione d’uso, da deposito a casa

Siamo nel caso di un cambio di destinazione urbanisticamente rilevante.
Il progetto di trasformazione richiederà la realizzazione di diverse opere. Come la creazione di un adeguato sistema di riscaldamento, di cui i depositi sono solitamente sprovvisti.
 
Se assenti, i servizi igienici dovranno essere fatti ex novo, in alternativa adeguati ed ampliati, quindi anche l’impianto idrico-sanitario dovrà essere rivisto completamente. Altra dotazione impiantistica sarà la realizzazione di un impianto elettrico a norma per civile abitazione.
 
Si dovrà procedere all'allaccio alle varie utenze.
 
L'impianto di riscaldamento può essere con caldaia e radiatori, ma anche con pompa di calore da abbinare a sistema radiante a soffitto o a pavimento.Nel trasformare un deposito in abitazione c’è ampia libertà di scelte progettuali, di conseguenza le scelte impiantistiche e tecnologiche saranno ad esse coerenti.
 
Per quanto riguarda gli aspetti legati al comfort abitativo, quindi visivo, acustico e termoigrometrico, si realizzeranno tutti quegli interventi destinati a raggiungerlo.
Cappotto termico, risanamento delle murature da eventuale presenza di condensa e muffa, eliminazione dei ponti termici, la realizzazione di sistemi aero-illuminanti naturali e artificiali, l’isolamento del solaio controterra e di quello di copertura.
 
I nuovi infissi potranno essere allocati sulle pareti verticali o utilizzando finestre da tetto posizionate sulla copertura, scelta tipica quando si è in presenza di una copertura shed e si vuole mantenere un certo stile industriale.  
 
Per quanto riguarda la nuova distribuzione degli spazi, le alternative sono o quella di mantenere l’openspace e realizzare delle zone soppalcate se ci sono le altezze sufficienti per farlo, ricorrendo eventualmente alle pareti mobili o ai separè per separare e decorare gli spazi, oppure, dividere gli spazi con i tramezzi, da realizzare in blocchi di laterizio, calcestruzzo alleggerito o cartongesso.
 
Definiti gli spazi e realizzato un ambiente salubre non resta che sfiziarsi nella scelte delle finiture, tinteggiature, rivestimenti a parete e a pavimento, illuminazione ecc.


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Cambio di destinazione d'uso e Superbonus

L'Agenzia delle Entrate nelle FAQ pubblicate sul proprio sito afferma che è possibile usufruire del Superbonus anche quando le spese sono state sostenute per effettuare interventi su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. 

Nel rispetto delle altre condizioni e degli adempimenti che la norma prevede per poter richiedere l’agevolazione, in tale situazione è comunque indispensabile che nel provvedimento amministrativo che ha autorizzato i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario.
 

Cambio di destinazione d’uso, adempimenti successivi 

A seguito del cambio di destinazione d’uso sarà necessario verificare la necessità o meno di effettuare:
- l’aggiornamento catastale;
- il deposito del certificato di agibilità presso il comune di appartenenza dell’immobile;
- il pagamento degli oneri del contributo di costruzione per la diversa destinazione.
 
(*) Lo schema fornisce indicazioni di carattere generale, per ogni singolo caso specifico bisogna fare le opportune verifiche.

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