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NORMATIVA

Abusi edilizi, il condono non implica automaticamente l’agibilità

di Paola Mammarella

Il Consiglio di Stato spiega che bisogna valutare i requisiti dell’immobile e l’idoneità all’utilizzo residenziale

Vedi Aggiornamento del 14/10/2021
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Foto: Bogdan Mircea Hoda©123RF.com
28/09/2021 - L’immobile condonato non diventa automaticamente agibile. Questa, in sintesi, la conclusione cui è arrivato il Consiglio di Stato con la sentenza 6091/2021.  
 

Abusi edilizi, condono e agibilità: il caso

I giudici hanno analizzato il caso di un immobile che, pur avendo ottenuto il condono, non è stato considerato agibile e adatto all’uso residenziale.
 
Una società ha acquistato un complesso immobiliare in cui erano presenti dei piani seminterrati, adibiti ad usi complementari alla residenza. Questi piani avevano ottenuto il condono e la società ha quindi chiesto il certificato di agibilità per adibirli a residenza.
 
Il Comune, dopo il sopralluogo, non ha considerato tali piani idonei all’utilizzo a fini residenziali e ha anche annullato in autotutela la sanatoria edilizia.
 
Secondo la società, ai sensi della Legge 47/1985 (primo condono edilizio), il rilascio del titolo edilizio in sanatoria avrebbe provocato il rilascio del certificato di agibilità anche in deroga alla normativa regolamentare.
 

Abusi edilizi, il condono non implica l’agibilità

I giudici hanno considerato illegittimo l’annullamento dei provvedimenti di sanatoria edilizia, ma hanno spiegato che il condono non va di pari passo all’agibilità.
 
Dal sopralluogo sono emersi una serie di fattori che, a detta dei giudici, rendevano l’immobile inadatto ad essere utilizzato a fini residenziali perché:
- situato al piano interrato dell'immobile e posto a circa 3 metri sotto il circostante piano campagna;
- privo di aerazione ed illuminazione diretta in quanto dotato di finestre del tipo a “bocca di lupo” con grigliato posto a livello del giardino;
- con una distribuzione interna difforme da quella sanato con condono edilizio;
- con manifeste condizioni di umidità diffusa e infiltrazioni.
 
Sulla base di questi motivi, i giudici hanno stabilito che i piani seminterrati potessero essere utilizzati solo come locali di servizio, quali cantine e magazzini.
 
I giudici hanno concluso ricordando che la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute.
 
A conferma di questa tesi, il CdS ha richiamato le affermazioni della Corte Costituzionale che, con la sentenza 256/1996, ha chiarito che il condono non può derogare ai requisiti richiesti da disposizioni legislative, ma solo alle disposizioni regolamentari. Questo significa che, anche a seguito del condono edilizio, è esclusa l’automaticità del rilascio del certificato di abitabilità e il Comune è tenuto a verificare il rispetto delle leggi sanitarie, delle normative tecniche  e di quelle in materia di abitabilità e servizi essenziali.
 

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