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RISTRUTTURAZIONE

Superbonus, ok alla detrazione per gli immobili senza rendita

di Paola Mammarella

Impianti termici, qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e cambi d’uso: l’Agenzia delle Entrate illustra le condizioni

Vedi Aggiornamento del 20/10/2021
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Foto: france68 ©123RF.com)
20/09/2021 - Gli immobili in corso di definizione possono ottenere il Superbonus. Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate, che con la risposta 599/2021 ha ribadito anche le regole da seguire negli edifici plurifamiliari.
 

Superbonus, edifici plurifamiliari e immobili in corso di definizione

L’Agenzia ha esaminato il caso di un edificio composto da 3 unità immobiliari classificate nelle categorie catastali F/4 (Unità in corso di definizione), C/2 (Magazzini e locali di deposito) e A/3 (Abitazioni di tipo economico).
 
I proprietari intendono realizzare un intervento strutturale sulle parti comuni dell'edificio per il miglioramento di almeno una classe di rischio sismico, il cambio di destinazione d’uso dell’unità in corso di definizione in unità abitativa, il cambio di destinazione d’uso del magazzino in autorimessa, che diventerà di pertinenza della nuova unità abitativa, e l’installazione di un impianto fotovoltaico da 11 Kw a servizio della “futura” unità abitativa, attualmente censita in F/4.
 
Nello specifico, i proprietari hanno intenzione di realizzare lavori di:
- coibentazione dell’involucro opaco, posa dei pavimenti, di finestre e portefinestre;
- sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale.
 
I proprietari hanno quindi chiesto all’Agenzia se possono usufruire del Superbonus dal momento che l’edificio non è costituito in condominio e che al suo interno è presente un’unità immobiliare in corso di definizione.
 


Superbonus e edifici plurifamiliari con unico proprietario

In primo luogo, l’Agenzia ha spiegato che ha diritto al Superbonus l’unico proprietario di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari, pertanto non costituito in condominio.
 
A tali edifici si applicano gli stessi limiti di spesa previsti per i condomìni, Pertanto l'importo massimo di spesa ammesso al Superbonus per gli interventi antisismici è pari a 96mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, incluse le pertinenze, esistenti all’inizio dei lavori. Analogamente, per gli interventi di efficientamento energetico, il tetto massimo di spesa previsto va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze.
 

Superbonus e immobili in corso di definizione

Per quanto riguarda la classificazione catastale degli immobili che possono accedere al Superbonus, l’Agenzia ha spiegato che la categoria catastale F/4 è una delle cosiddette “categorie fittizie”, che raggruppano gli immobili cui non è attribuita alcuna rendita catastale.

 
Agli immobili in corso di definizione possono applicarsi gli stessi chiarimenti forniti per gli immobili classificati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti). Le unità collabenti, pur essendo totalmente o parzialmente inagibili e non produttive di reddito, sono considerate edifici esistenti perché costruiti e individuati catastalmente. Di conseguenza possono accedere al Superbonus.
 
Per ottenere il Superbonus, è necessario rispettare alcune condizioni:
- gli interventi devono qualificarsi come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione;
- dal titolo abilitativo deve risultare il cambio di destinazione d’uso dell'unità immobiliare nella categoria catastale C/6 nonché il vincolo di pertinenzialità con l'unità abitativa;
- per la parte di lavori riconducibili all’efficientamento energetico, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento (condizione non richiesta per l’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari).

Di conseguenza, è agevolabile con il Superbonus anche l'impianto fotovoltaico che sarà posto a servizio dell'abitazione realizzata con i lavori e il cambio di destinazione d'uso.

 

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