Catasto, cosa prevede l’ipotesi di riforma

01/10/2021 - Dopo il nulla di fatto degli anni scorsi, il Governo torna a parlare di riforma del Catasto. Argomento che desta preoccupazione tra i proprietari di immobili, che non vogliono trovarsi a dover pagare tasse maggiori a fronte di una complessiva revisione dei parametri di valutazione degli immobili.
 
Alle preoccupazioni ha cercato di dare risposta il presidente del Consiglio, Mario Draghi, durante la conferenza stampa che ha avuto luogo mercoledì scorso dopo il Consiglio dei Ministri che ha approvato la NADEF 2021. 
 
Ad ogni modo, il percorso della riforma del Catasto non sarà breve. In primo luogo è necessario approvare una legge delega con i princìpi della riforma fiscale. Solo in un secondo momento il Governo metterà a punto i decreti dedicati, tra cui quello per la revisione del Catasto.  

Riforma Catasto, Draghi: ‘non si pagherà né più né meno’

L’impegno assunto dal Governo è non tassare la prima casa e non pagare né più né meno, ma rivedere le rendite e i moltiplicatori. La tassazione sugli immobili, ha spiegato Draghi, si ottiene moltiplicando la rendita per 160, un’altra cifra assunta in modo convenzionale. Si tratta, a suo avviso, di cifre che non hanno senso e che devono essere riviste.
 
Ma se rendite e moltiplicatore cambieranno, come sarà possibile non pagare né più né meno? A tal proposito, anche il Senatore Pd, Tommaso Nannicini, dal suo profilo Twitter ha commentato “Ma che senso ha dire che nessuno pagherà di più o di meno? Il gettito deve restare immutato, ma se la riforma non rimuove le iniquità esistenti che la facciamo a fare, per cambiare i numeri su un foglio?”

A raggiungere questo risultato ci penseranno i decreti delegati, con cui sarà attuata la riforma fiscale complessiva, ma Draghi ha avvisato che ci vogliono anni, spiegando che la legge delega preparerà il contesto. Nell’immediato, quindi, non dovrebbe cambiare nulla.
 
 

Riforma Catasto, Draghi: ‘serve operazione trasparenza’

La riforma comporterà l’emersione degli immobili fantasma. Draghi ha spiegato che “l’Italia geografica è più grande dell’Italia catastale” e che serve un’operazione trasparenza.
 
Questo significa che molti immobili non sono censiti e su di essi non si pagano tasse. Sembra quindi che la revisione del Catasto sarà incentrata sull’attribuire una rendita agli immobili non censiti. Operazione che produrrà probabilmente un aumento delle entrate.
 
Per capire se dal sistema dei vani si passerà ad una stima basata sui metri quadri e sulla localizzazione degli immobili, per il momento è necessario attendere i contenuti della delega.  

Riforma del Catasto, i tentativi falliti

Ricordiamo che i tentativi di riformare il sistema del Catasto sono stati molteplici, ma mai andati a buon fine. Nel 2014 è iniziato un processo per sostituire i vani con i metri quadri. Dopo varie ipotesi sul sistema di riclassificazione degli immobili, la delega è scaduta senza che i decreti attuativi fossero approvati.
 
Nel 2017 è stato presentato un altro disegno di legge, che si proponeva di valorizzare, oltre alla riclassificazione del patrimonio immobiliare, anche un processo di riqualificazione del patrimonio edilizio.
 
Nel 2019 i tecnici hanno proposto una riforma dal basso, partecipata per allinearsi ai valori di mercato. Alla fine dello stesso anno, nonostante le raccomandazioni dell’Unione Europea, che chiedeva un processo di revisione, il Governo ha deciso di non riproporre la riforma del Catasto perché non avrebbe saputo garantire l’invarianza di gettito. Questo significa che su alcuni immobili, dopo la riforma, sarebbero state pagate tasse più alte. Una difficoltà che la nuova riforma dell’intero sistema fiscale dovrà evitare.  

Catasto, lo stock immobiliare

Secondo le rilevazioni condotte nel 2020 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, lo stock immobiliare consiste in 76,5 milioni di immobili, di cui 66 milioni sono censiti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita, circa 3,6 milioni sono censiti nelle categorie catastali del gruppo F, che rappresentano unità non idonee, anche se solo temporaneamente, a produrre un reddito.
 
La maggior parte degli immobili produttivi di reddito è censita nel gruppo A (circa il 55%) e nel gruppo C (oltre il 42%), dove sono compresi, oltre ad immobili commerciali (negozi, magazzini e laboratori) anche le pertinenze delle abitazioni, ovvero soffitte, cantine, box e posti auto. La restante parte dello stock, il 3%, è costituita da immobili censiti nei gruppi a destinazione speciale (gruppo D: 2,5%), particolare (gruppo E: 0,2%) e d’uso collettivo (gruppo B: 0,3%).

La rendita catastale complessiva attribuita allo stock immobiliare ammonta a quasi 38 miliardi di euro, di cui quasi il 61% relativo ad immobili di proprietà delle persone fisiche (circa 23 miliardi di euro) ed il restante 39% circa (quasi 14,8 miliardi di euro) detenuto dalle persone non fisiche (PNF).
 
Alle abitazioni corrisponde una rendita pari ad oltre 17 miliardi di euro. Per le persone fisiche la rendita catastale complessiva ammonta a quasi 16 miliardi di euro, cioè il 92,7% circa del totale. La rendita attribuita alle abitazioni delle persone non fisiche (PNF) è pari a poco più di 1,2 miliardi.
 
Il processo di riforma che il Governo intende intraprendere si muoverà in due direzioni: da una parte potrà ridefinire le rendite, garantendo l’invarianza di gettito grazie alla riforma fiscale complessiva, dall’altra individuerà gli immobili al momento sconosciuti.