Condono edilizio, quando l’edificio può considerarsi ultimato ed essere sanato

14/10/2021 - Per ottenere il condono edilizio, l’edificio realizzato senza permessi deve risultare ultimato. Con la sentenza 6525/2921, il Consiglio di Stato ha chiarito quando un edificio può considerarsi ultimato e, di conseguenza, essere sanato.
 

Condono edilizio, il caso

I giudici si sono pronunciati sul ricorso contro una sentenza del Tar che ha confermato il diniego del condono al proprietario di un immobile realizzato abusivamente.
 
Dai rilievi era emerso che le opere erano state ultimate oltre la data del 31 marzo 2003, termine ultimo previsto dal terzo condono edilizio (Legge 326/2003). Il condono era stato quindi respinto.
 
Il proprietario ha obiettato che, al momento del sopralluogo, l’edificio si presentava dotato di piano seminterrato e di piano rialzato, entrambi racchiusi da mura perimetrali. Il piano rialzato era anche dotato di bozza d’intonaco, impianto elettrico ed idrico. A suo avviso c’erano quindi tutte le caratteristiche dimostrative dell’avvenuta ultimazione dei lavori.
 

Il Tar aveva invece rilevato che il piano seminterrato non era tramezzato e che, al 31 marzo 2003, gli impianti non erano stati completati. Sulla base di queste considerazioni, aveva confermato il diniego.
 
Il proprietario si è quindi rivolto al Consiglio di Stato, affermando che la mancanza di opere edilizie non incide sul concetto di ultimazione dell’opera ai fini della sanatoria, ma può dare luogo ad abusi edilizi sanzionabili, ma non idonei a pregiudicare l’accoglibilità della domanda di condono edilizio.
 

Condono edilizio, il concetto di ultimazione dell’opera

Per individuare la definizione di “edificio ultimato”, il Consiglio di Stato ha preso come riferimento l’articolo 31, comma 3, del secondo condono edilizio (Legge 47/1985), i cui princìpi possono essere applicati anche ai condoni successivi.
 
Si intendono ultimati “gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e la copertura”. Per gli edifici residenziali, ha aggiunto il CdS, la nozione di ultimazione deve intendersi riferita ad una costruzione completa nelle sue strutture essenziali che la individualo, sotto il profilo tecnico, edilizio ed urbanistico. 
 

La giurisprudenza, si legge nella sentenza, ha inoltre precisato che “il concetto di ultimazione dei lavori rilevanti ai fini della condonabilità delle opere edilizie abusive presuppone, oltre il completamento della copertura, l'esecuzione del “rustico”, da intendersi come la muratura di tamponatura priva di rifiniture”. Tali opere, dai rilievi del CTU, sono risultate ultimate tra il 2004 e il 2005, quindi oltre i termini consentiti.
 
Il CdS ha inoltre aggiunto che l’onere della prova sull’ultimazione dei lavori spetta all’istante perché l'amministrazione comunale non è normalmente in grado di accertare la situazione edilizia di tutto il proprio territorio.