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Superbonus, cosa spetta ad un condominio composto da più edifici con diverse destinazioni

di Rossella Calabrese

L’Agenzia delle Entrate spiega come calcolare il rapporto tra le superfici se la funzione residenziale non è prevalente

Foto: Jens Ickler © 123rf.com
12/01/2022 - Con la Risposta 10 dell’11 gennaio 2022, l’Agenzia delle Entrate torna sul tema del calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e la superficie delle unità non residenziali, finalizzato alla fruizione del superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico in un condominio composto da più edifici.
 
Il quesito è stato posto da un condominio formato dai seguenti 3 edifici:
- edificio A, composto da 4 unità immobiliari ad uso abitativo;
- edificio B, composto da 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione;
- edificio C, costituito da un immobile in categoria D/6, strutturalmente separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del dell’edificio B.
 
Gli edifici A e B dispongono di un unico impianto termico centralizzato per la climatizzazione invernale, mentre l’edificio C è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e non ha nessun servizio energetico in comune con gli altri edifici.
 
I proprietari chiedono quindi di conoscere le modalità di calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e di quella delle unità non residenziali e, in particolare, se, ai fini del predetto calcolo, vada conteggiata anche la superficie dell’immobile in categoria D/6. Ciò in quanto, se nel calcolo fosse inclusa la superficie di tutto il complesso, la superficie residenziale risulterebbe pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici.
 
Secondo i condòmini, per il calcolo della superficie non residenziale si può assumere l’indicazione presente nel ‘Vademecum APE convenzionale’ dell’ENEA, per la redazione e la compilazione degli APE convenzionali nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, secondo il quale, ai fini del calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari ad uso residenziale e di quella non residenziale, non si deve tener conto della superficie dell’edificio C.
 


La ‘prevalenza’ della funzione residenziale

L’Agenzia ha prima ripercorso la normativa del superbonus 110% evidenziando che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza utilizzando, come chiarito con la citata Circolare 24/E del 2020 un principio di ‘prevalenza’ della funzione residenziale rispetto all’intero edificio.
 
Ciò implica - prosegue la Risposta - che, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50% dell’intera superficie dell’edificio stesso, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio.
 
Viceversa, se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50%, il superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. In quest’ultimo caso, inoltre, i soli possessori di unità immobiliari residenziali potranno fruire del superbonus anche per interventi ‘trainati’ realizzati su tali unità immobiliari.
 
Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali escluse dal superbonus (A/1, A/8 e A/9), se presenti.
 


La ‘prevalenza’ si calcola tenendo conto di tutti gli edifici

In riferimento al caso in oggetto, relativo alla verifica della prevalente funzione residenziale di un condominio composto da tre edifici, l’Agenzia spiega che tale verifica va effettuata tenendo conto di tutti gli edifici che compongono il condominio, compreso l’edificio C anche se non ha servizi energetici in comune con gli altri due edifici nè accesso autonomo dall’esterno.
 
La sussistenza dei requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva, infatti, al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari e non anche ai fini della individuazione degli edifici in condominio.
 
Per concludere, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici, il superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi ‘trainati’ realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali (sempreché non siano A/1, A/8 e A/9).
 

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