Si può comprare una casa con un abuso edilizio non sanato?
Condominio con più edifici, il caso
Il condominio si è rivolto all’Agenzia delle Entrate perché intende realizzare interventi relativi alle parti comuni di ciascun fabbricato ed, eventualmente, alle unità immobiliari all'interno del singolo fabbricato, mentre non coinvolgeranno parti comuni a più fabbricati.Gli interventi consisteranno in:
- isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25%;
- acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione;
- sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore;
- sostituzione di scaldacqua.
Il condominio intende anche optare per lo sconto in fattura e ha quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate se ha diritto all’agevolazione e, in caso affermativo, quale iter seguire. In particolare, il condominio ha chiesto se sono sufficienti le delibere separate, approvate dai proprietari degli edifici che saranno interessati dai lavori.
Superbonus nel condominio con più edifici
L’Agenzia ha spiegato che, sulla base della Circolare 30/E/2020, se un condominio composto da più fabbricati realizza un intervento di isolamento termico solo su un edificio, le spese possono essere agevolate con il Superbonus a condizione, che per l'edificio oggetto di intervento siano rispettati i requisiti dell'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico.La Circolare ha chiarito anche che la detrazione maggiorata per gli interventi trainati è riservata ai condòmini dell’edificio oggetto dell’intervento trainante.
Fatta questa premessa, l’Agenzia ha spiegato che le delibere per l’approvazione dei lavori e per la scelta dello sconto in fattura sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
L’approvazione dei lavori tramite delibere separate delle assemblee dei proprietari dei singoli fabbricati interessati dagli interventi non riveste carattere fiscale ma civilistico. Secondo l’Agenzia è quindi necessario che i lavori siano deliberati dall’assemblea condominiale o dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati oggetto degli interventi.
Per quanto riguarda la scelta dello sconto in fattura, l’Agenzia ha ricordato che, sulla base del provvedimento 8 agosto 2020, nella comunicazione da inviare all’Agenzia deve essere indicato il codice identificativo dell’opera per cui si effettua la comunicazione, distinguendo tra interventi su parti comuni e su singole unità immobiliari, tra interventi di efficienza energetica, interventi antisismici.
Nel caso in esame, l’Agenzia ha stabilito che deve essere inviata una comunicazione per ogni edificio interessato dagli interventi.
