Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma in area vincolata, è una ristrutturazione

RISTRUTTURAZIONE

di Paola Mammarella

RISTRUTTURAZIONE

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma in area vincolata, è una ristrutturazione

Nelle aree tutelate per legge, l’intervento non si qualifica come nuova costruzione e può ottenere i bonus edilizi

29/04/2022 Vedi Aggiornamento del 21/08/2023

di Paola Mammarella 29/04/2022

Vedi Aggiornamento del 21/08/2023

29/04/2022 - Nelle aree vincolate per legge, gli interventi di demolizione e ricostruzione, realizzati con diverse sagoma, volumetria e caratteristiche tipologiche cessano di essere nuove costruzioni e diventano ristrutturazioni edilizie.

La diversa classificazione non incide sulla procedura necessaria per realizzare gli interventi: continua infatti ad essere richiesto il permesso di costruire. Diventa invece possibile ottenere i bonus edilizi.

La novità è contenuta nella Legge 34/2022, di conversione del Decreto “Energia” (DL 17/2022), pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione: i casi

La ristrutturazione con demolizione e ricostruzione può configurare due scenari base:
- la ricostruzione avviene fedelmente all’edificio demolito;
- la ricostruzione porta ad un edificio con diversi sagoma, prospetti, volumetria e sedime.

Bisogna poi operare un’altra distinzione:
- la demolizione e ricostruzione è effettuata in una zona priva di pregio;
- la demolizione e ricostruzione è effettuata in una zona vincolata ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004).

Il Codice dei beni culturali e del paesaggio prevede diversi tipi di tutela:
- l’articolo 12 tutela gli edifici classificati come beni culturali;
- l’articolo 136 tutela gli edifici situati in aree di notevole interesse pubblico;
- l’articolo 142 tutela gli edifici che si trovano nelle aree individuate da apposite leggi, ovvero: i territori costieri compresi nei 300 metri dalla linea di battigia, i fiumi e i torrenti, le montagne oltre i 1.600 metri per le Alpi e oltre i 1.200 per gli Appennini e le isole, i ghiacciai e i circhi glaciali, i parchi e le riserve nazionali e regionali, i territori coperti da foreste e da boschi compresi quelli percorsi o danneggiati dal fuoco e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici, le zone umide ex Dpr 448/1976, le zone di interesse archeologico.

Ristrutturazione, cambia il Testo Unico dell’Edilizia

Per cambiare la qualificazione degli interventi di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma, volumetria e caratteristiche tipologiche, la nuova legge modifica il Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).

Fino a ieri, in tutte le aree sottoposte a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004 e nei centri storici, gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’immobile si qualificavano come ristrutturazione edilizia solo se realizzati con stessi sagoma, prospetti, volumetria e sedime. Le demolizioni e ricostruzioni con diversi sagoma, prospetti, volumetria e sedime si qualificavano sempre come nuove costruzioni.

La legge di conversione del Decreto Energia sottrae da questa restrizione le aree tutelate per legge elencate nell'articolo 142.

Di seguito una sintesi delle modifiche introdotte.

Demolizioni e ricostruzioni prima del 'Decreto Energia'

Demolizioni e ricostruzioni dopo il 'Decreto Energia'

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma in area vincolata, è una ristrutturazione

Demolizione e ricostruzione, se è ristrutturazione ok ai bonus edilizi

Nel caso delle zone tutelate per legge, la diversa qualificazione degli interventi di demolizione e ricostruzione, che cessano di essere considerati nuove costruzioni e diventano ristrutturazioni edilizie, non implica una semplificazione delle procedure (abbiamo infatti visto che continua ad essere richiesto il permesso di costruire), ma dà la possibilità di usufruire dei bonus edilizi.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito più volte che uno dei presupposti per ottenere le detrazioni fiscali, come Superbonus, ecobonus e bonus ristrutturazioni, è che i lavori siano classificati come ristrutturazioni edilizie. Questo perché l’obiettivo dei bonus è quello di incentivare i lavori di recupero del patrimonio edilizio esistente. Obiettivo che verrebbe meno nel caso di una nuova costruzione.