15/06/2022 - Per programmare qualsiasi intervento edilizio, senza il rischio di incorrere in sanzioni, è necessario sapersi orientare tra le norme che regolano i permessi da richiedere e i titoli abilitativi da presentare.
La norma di riferimento è il Testo unico dell’edilizia (
DPR 380/2001). Il Testo unico aveva come obiettivo il riordino delle norme che costellavano il panorama legislativo affinchè costituissero un quadro certo e di facile applicazione.
Tuttavia, il Testo Unico ha subìto una serie di modifiche per adattarsi alla necessità di semplificare e snellire le procedure, ma anche di consentire un maggior numero di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.
Le modifiche al Testo Unico sono state concepite per rispondere a nuove esigenze che via via si sono manifestate, come il bisogno di contenere il consumo di suolo e favorire la rigenerazione urbana. I cambiamenti non accennano a fermarsi. In Parlamento è in fase di discussione un nuovo disegno di legge delega, destinato a ridefinire il perimetro degli interventi consentiti e dei permessi necessari.
Testo unico dell’edilizia, le modifiche andate a buon fine
Dal momento in cui è entrato in vigore, fino ad oggi, il Testo unico dell’edilizia ha affrontato più di 10 modifiche.
Il
D.lgs. 301/2002 ha iniziato a rivedere il concetto di ristrutturazione edilizia. Quando il Testo unico è stato approvato, un intervento di demolizione e ricostruzione si qualificava come “ristrutturazione edilizia” se portava ad un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali. Nel 2002 i vincoli hanno iniziato ad allentarsi ed è stato deciso che per qualificare come “ristrutturazione edilizia” un intervento di demolizione e ricostruzione era sufficiente il rispetto della volumetria e della sagoma preesistenti.
Il D.lgs. 301/2002 ha introdotto la Super-Dia (oggi Super Scia), cioè la Dia alternativa al permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione pesante.
Un anno dopo, il terzo condono edilizio (
Legge 326/2003) ha rivisto la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e la disciplina sulle sanzioni per evitare l'abbattimento di una serie di opere abusive.
Il
DL “Incentivi” 40/2010 ha introdotto tre tipi di interventi di edilizia libera, per i quali è necessaria solo la comunicazione di inizio lavori (CIL) o la presentazione di una relazione tecnica. Tra gli interventi liberalizzati spiccano la manutenzione straordinaria, l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne.
Col il
DL 78/2010 è arrivata la Scia, Segnalazione certificata di inizio attività, che ha sostituito la Dia e ha permesso l’avvio del cantiere nello stesso giorni di presentazione della domanda, senza dover più aspettare 30 giorni.
Sempre nello stesso anno, il
Dpr 160/2010 ha introdotto il
Suap, Sportello unico delle attività produttive, unico soggetto pubblico di riferimento territoriale per tutti i procedimenti relativi all'esercizio di attività produttive, di prestazione di servizi e agli interventi di localizzazione, realizzazione, trasformazione, ristrutturazione o riconversione, ampliamento o trasferimento di impianti produttivi.
Il
DL 83/2012 ha introdotto in seguito il SUE, Sportello unico dell’edilizia, unico punto di accesso per tutti i nulla osta e pareri necessari al rilascio del permesso di costruire, e ha modificato ancora il procedimento per il rilascio del permesso di costruire stabilendo che se entro 60 giorni non intervengono le intese e i nulla osta il responsabile dello sportello unico indice la conferenza di servizi.
Il Decreto del Fare (
DL 69/2013) ha introdotto la possibilità di realizzare interventi di
ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione con cambio di sagoma, salvo nel caso di immobili vincolati. La modifica riscosse successo tra gli addetti ai lavori. Secondo il Consiglio degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori (Cnappc), la norma avrebbe consentito la
rigenerazione del patrimonio edilizio italiano. Al contrario, l’Istituto Nazionale di Urbanistica parlò di "
attentato alla storia edilizia dell’Italia, alle forme delle sue città e dei suoi paesi".
Il decreto “Sblocca Italia” (
DL 133/2014) ha
semplificato le procedure per la realizzazione di interventi all’interno delle unità immobiliari. La norma ha stabilito non solo che i lavori di manutenzione straordinaria che consistono nel
frazionamento o accorpamento di unità immobiliari possono essere realizzati con Comunicazione di inizio lavori (Cil/ oggi CILA), anziché con Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), ma anche che i lavori possono comportare la variazione delle superfici delle singole unità e del carico urbanistico, a condizione di
non modificare la volumetria.
Per pubblicizzare l'iniziativa, il Governo lanciò lo
spot "è casa tua, decidi tu" contro il quale Confedertecnica presentò
ricorso all'Agcm ritenendo la pubblicità ingannevole. Secondo i tecnici, la modifica dello Sblocca Italia
non aveva introdotto una semplificazione di rilievo perchè rimanevano comunque da affrontare procedure complesse.
Con la riforma della Pubblica Amministrazione (
Legge 124/2015) poi, si è arrivati ad un sistema di
moduli edilizi unificati sul territorio nazionale per rendere più agevole l’attività dei professionisti.
La
Legge 96/2017 ha introdotto la modifica della definizione di intervento di
restauro e risanamento conservativo. La norma è stata scritta con l’obiettivo di rendere
più facili i cambi di destinazione d’uso nei centri storici e mettere fine ai
contrasti interpretativi sul Testo unico.
La Legge di semplificazione del 2020 (
Legge 120/2020) ha continuato a facilitare gli interventi di demolizione e ricostruzione. La legge modifica l’articolo 2-bis, comma 1-ter, del Testo Unico dell’edilizia stabilendo che, nelle aree in cui non è consentita la modifica dell’area di sedime per il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, gli interventi di demolizione e ricostruzione possono essere realizzati nei limiti delle
distanze legittimamente preesistenti.
Gli
ampliamenti volumetrici eventualmente consentiti possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, ma nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.
Nelle
zone omogenee A o in quelle assimilabili, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ambiti di particolare pregio storico e architettonico, la demolizione e ricostruzione è consentita solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale.
La legge interviene anche sull’articolo 3 del Testo Unico, che definisce gli interventi edilizi, modificando la definizione di
ristrutturazione edilizia. Sono considerate ristrutturazioni edilizie gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con
diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e le modifiche necessarie all’adozione di misure antisismiche, a garantire l’accessibilità e all’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Nei casi previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, sono consentiti
incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Sono previste
restrizioni per le zone A o assimilabili, centri e nuclei storici consolidati e ambiti di particolare pregio storico e architettonico. In queste aree, perché un intervento di demolizione e ricostruzione sia classificato come ristrutturazione edilizia, è necessario rispettare la sagoma, i prospetti, l’area di sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente.
Il Decreto “Energia” (
Legge 34/2022), cercando di incentivare la sostituzione edilizia, stabilisce che nelle
aree vincolate per legge, gli interventi di demolizione e ricostruzione, realizzati con diverse sagoma, volumetria e caratteristiche tipologiche cessano di essere nuove costruzioni e
diventano ristrutturazioni edilizie. La modifica non cambia la procedura necessaria per realizzare gli interventi, perché continua ad essere richiesto il permesso di costruire, ma rende possibile ottenere i bonus edilizi.
Il Codice dei beni culturali e del paesaggio prevede
diversi tipi di tutela:
- l’articolo 12 tutela gli edifici classificati come beni culturali;
- l’articolo 136 tutela gli edifici situati in aree di notevole interesse pubblico;
- l’articolo 142 tutela gli edifici che si trovano nelle
aree individuate da apposite leggi, ovvero: i territori costieri compresi nei 300 metri dalla linea di battigia, i fiumi e i torrenti, le montagne oltre i 1.600 metri per le Alpi e oltre i 1.200 per gli Appennini e le isole, i ghiacciai e i circhi glaciali, i parchi e le riserve nazionali e regionali, i territori coperti da foreste e da boschi compresi quelli percorsi o danneggiati dal fuoco e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici, le zone umide ex Dpr 448/1976, le zone di interesse archeologico.
Prima della modifica introdotta con la Legge 34/2022, nelle aree sottoposte a vincolo ai sensi del
D.lgs. 42/2004 e nei centri storici, gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’immobile si qualificavano come ristrutturazione edilizia solo se realizzati con stessi sagoma, prospetti, volumetria e sedime. Le demolizioni e ricostruzioni con diversi sagoma, prospetti, volumetria e sedime si qualificavano sempre come nuove costruzioni.
La Legge 34/2022 ha sottratto da questa restrizione le
aree tutelate per legge elencate nell'articolo 142.
Demolizioni e ricostruzioni prima del 'Decreto Energia'
Demolizioni e ricostruzioni dopo il 'Decreto Energia'
Testo unico dell’edilizia, i tentativi di modifica
Il Testo unico dell’edilizia è costantemente oggetto di attenzione da parte di chi vorrebbe modificarlo per renderlo più performante. Accanto alle modifiche andate a buon fine, ce ne sono altre in cantiere. Alcune, molto radicali, mirano ad abbandonare il testo del 2001 per scrivere una nuova norma.
Nel 2018 si è costituito un
tavolo di lavoro composto da Ministeri, Conferenza delle Regioni e Rete delle Professioni Tecniche. Il confronto è andato avanti per tutto l’anno, affrontando anche un cambio di Governo, e a novembre 2018 il coordinatore del tavolo ha espresso l’intenzione di dar vita ad uno
strumento normativo certo e non di operare un semplice cambiamento delle norme.
L’esigenza di una radicale semplificazione è tornata durante la pandemia da Coronavirus. A marzo 2020, la Rete delle Professioni Tecniche (RPT) ha
formulato delle proposte al Ministero delle Infrastrutture. Tra queste la semplificazione delle demolizioni e ricostruzioni e la riduzione del contributo di costruzione.
A giugno 2020, il tavolo tecnico ha annunciato la
messa a punto di un testo che, tra i suoi punti forti, contava la riduzione dei titoli abilitativi, l’eliminazione dell’autorizzazione sismica preventiva, l’istituzione del fascicolo del fabbricato.
A dicembre 2020 ha preso forma la “
Disciplina delle costruzioni”, un testo composto da 140 articoli che miravano a garantire la resistenza, la stabilità, la sostenibilità e l’accessibilità delle costruzioni. Nel 2021, il senatore del M5S, Gianni Pietro Girotto, ha
caldeggiato l’inizio della sua discussione in Parlamento.
Il destino della “Disciplina delle costruzioni” si è sovrapposto con il
disegno di legge delega per il riordino delle disposizioni legislative in materia di costruzioni, presentato nel 2020 su iniziativa del senatore M5S, Agostino Santillo. L’esame del ddl è
iniziato un anno dopo e, a giugno 2022, il testo risulta allo studio della Commissione Lavori Pubblici del Senato.
Tra gli obiettivi del ddl delega ci sono:
- l’aggiornamento delle categorie di intervento edilizio attraverso una chiara distinzione tra interventi sul patrimonio esistente e interventi di trasformazione del suolo inedificato, anche in funzione dell’incentivazione dei processi di rigenerazione urbana e dell’obiettivo di
consumo di suolo a saldo zero;
- la razionalizzazione dei processi amministrativi e della gestione delle varianti in corso d’opera;
- la semplificazione e digitalizzazione dei processi per la ricezione delle istanze e il
rilascio dei permessi;
- l’individuazione univoca delle conformità, non conformità o difformità, sostanziali e non sostanziali, per nuove costruzioni e costruzioni esistenti, della regolarità documentale e delle opere minori;
- la riorganizzazione dell’iter per la demolizione degli
edifici abusivi;
- la definizione di una normativa organica sulla
sicurezza delle costruzioni;
- la revisione del processo di autorizzazione sismica, l’aggiornamento dei
certificati di agibilità.
Demolizione e ricostruzione o ristrutturazione ricostruttiva? Ecco le differenze
