Condominio, le regole per manutenzioni, interventi edilizi e risarcimento dei danni

01/07/2022 - Vivere in condominio presenta dei vantaggi, come la possibilità di condividere spazi e ripartire le spese per la gestione e la manutenzione delle parti comuni.
 
Chi abita in condominio, però, può anche andare incontro a liti e contenziosi, ad esempio quando si verifica un danno e bisogna individuare le percentuali di responsabilità, oppure quando il singolo condomino vuole realizzare un intervento sulla sua proprietà, che può avere un impatto anche sugli altri condòmini.
 
La giurisprudenza è ricca di spunti e, pur ricordando che le sentenze non sono leggi, ma regolano solo i casi specifici, le pronunce dei Tribunali possono offrire una panoramica sulle situazioni che possono verificarsi e sul loro possibile epilogo.
 

Condominio, cosa fare prima di deliberare i lavori

Quando si decide di realizzare un intervento sulle parti comuni, i condòmini, chiamati a decidere in assemblea, devono essere messi nelle condizioni di conoscere esattamente quali saranno gli effetti dei lavori sulle singole proprietà.
 
Per questo, ha spiegato il Tribunale di Roma con la sentenza 17997/2020, prima di approvare i lavori, è necessario condurre uno studio di fattibilità ed eventualmente nominare un consiglio ristretto di condòmini, col compito di comparare i preventivi e selezionare le offerte. Le decisioni del consiglio ristretto devono poi essere convalidate dall’assemblea secondo le regole ordinarie.
 

Condominio e impianti

Un altro aspetto da considerare è l’utilizzo e la gestione degli impianti di riscaldamento. Un condomino potrebbe richiedere il distacco dall’impianto centralizzato o realizzare un nuovo impianto nella propria abitazione, che però richiede delle opere esterne.
 
La Cassazione, con la sentenza 32441/2020 ha affermato che l’assemblea condominiale non può respingere la richiesta del condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato e che eventuali clausole del regolamento condominiale, contenenti tale divieto, devono essere considerate nulle.
 
E cosa accade se un condomino realizza un impianto nella sua abitazione, per il quale ha bisogno della canna fumaria? Il Tar Marche, con la sentenza 648/2017, ha affermato che le canne fumarie sui muri perimetrali possono essere installate anche senza il consenso degli altri condòmini, a condizione che non venga pregiudicato l’uso del muro comune e non sia alterata la sua destinazione d’uso con interventi troppo invasivi.
 
Sullo stesso argomento, la Cassazione, con la sentenza 14598/2021, ha spiegato che la canna fumaria non può essere installata sulla facciata di un edificio condominiale se pregiudica il decoro architettonico ed impedisce agli altri condòmini l’utilizzo delle parti comuni. 
 
L’alterazione del decoro architettonico si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si riflette negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. Non è importante che la fisionomia dell’edificio sia stata già gravemente alterata da precedenti interventi e che l’opera non sia visibile.
 

Condominio, infiltrazioni e danni agli immobili

La questione si fa più spinosa quando si verificano dei danni in un appartamento e viene chiamato in causa il condominio, ad esempio per infiltrazioni provenienti dal tetto, che è una parte comune.
 
Il Tribunale Ordinario di Crotone, con la sentenza 453/2021, ha affermato che, in caso di infiltrazioni che danneggiano un appartamento, il condominio non può evitare le sue responsabilità giustificandosi con il caso fortuito di eventi meteorologici imprevedibili. Il condominio, responsabile di non aver curato la manutenzione del tetto, ha dovuto pagare un risarcimento al proprietario danneggiato.
 
Ancora più severa la Cassazione che, con l’ordinanza 7044/2020, ha affermato che il condominio deve sempre risarcire il condomino danneggiato, anche quando a causare il danno hanno partecipato altri soggetti esterni al condominio, salvo poi rivalersi sul corresponsabile del danno.
 
La Cassazione, con la sentenza 9294/2015, ha chiarito che se il condominio non provvede con diligenza all’impermeabilizzazione del terrazzo, diventa automaticamente responsabile delle eventuali infiltrazioni che possono verificarsi e deve risarcire i danni connessi.
 
Sempre la Cassazione, con la sentenza 12007/2016, si è discostata dall’orientamento consolidato che vede il condominio sempre e comunque responsabile, in quanto custode delle parti comuni, e ha condannato il condomino che, realizzando dei lavori su un terrazzo comune, ma sul quale aveva accesso esclusivo, aveva causato le infiltrazioni.
 
La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza 2680/2015, ha affermato che, in caso di umidità e muffe, causate dalla cattiva coibentazione, a pagare è in prima istanza il condominio, nella sua veste di custode delle parti comuni, che può però rivalersi sull’impresa costruttrice. 
 
La Corte d’Appello di Lecce, con la sentenza 905/2015, ha precluso invece al condominio la possibilità di rivalersi sull’impresa costruttrice e ha affermato che il condominio è sempre responsabile, tranne se si verifica un caso fortuito o imprevisto.
 
Cosa può fare, invece, il condominio se le fessure nell’intonaco danneggiano la funzionalità e il normale utilizzo dell’immobile? La Cassazione, con la sentenza 10048/2018 ha spiegato i casi in cui il condominio può ottenere un risarcimento dal costruttore per gravi vizi.
 

Condominio, gli interventi di manutenzione

Anche sulle spese di manutenzione si sono rese necessarie le pronunce della giurisprudenza per interpretare la normativa e dirimere controversie.
 
La Cassazione, con la sentenza 791/2020, ha illustrato che non sempre tutti i condòmini sono chiamati a partecipare alle spese per la riparazione del tetto, ma dipende se la copertura interessa tutte le abitazioni.
 
Ancora la Cassazione, con la sentenza 7042/2020, per spiegare chi deve partecipare alle spese per la manutenzione dei balconi, ha chiarito quali parti del balcone fanno parte del condominio e quali invece appartengono al singolo condomino.
 
Nel caso delle facciate, invece, la Corte d’Appello di Campobasso, con la sentenza 318/2015, ha affermato che le pareti esterne delle villette situate alle estremità di un complesso a schiera sono considerati parti comuni e alle spese di manutenzione partecipano tutti i condòmini.
 

Condominio e sopraelevazione

In molti casi, i proprietari degli edifici sfruttano la normativa edilizia per realizzare sopraelevazioni. In condominio è necessario avere degli accorgimenti per evitare di incorrere in contenziosi.
 
Ad esempio, il Tar Campania, con la sentenza 381/2022, ha affermato che  il proprietario dell’ultimo piano, o del lastrico solare, può realizzare interventi di soprelevazione avendo come unico limite le condizioni statiche dell’edificio. I condòmini possono opporsi alla sopraelevazione solo se l’intervento pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
 
La Corte di Cassazione, con la sentenza 23256/2016, ha concluso che se il proprietario del terrazzo in un condominio vuole costruirci sopra un nuovo appartamento, deve dimostrare che l’edificio non corre pericoli in caso di terremoto.
 
Nel caso in cui la sopraelevazione sia stata realizzata senza alcun permesso, risultando quindi abusiva, la Cassazione, con la sentenza 20288/2017, ha spiegato che la demolizione può essere richiesta in qualunque momento, anche a distanza di molto tempo, se il manufatto provoca un rischio statico. Se, invece, non c’è alcun rischio, i condòmini hanno vent’anni di tempo per chiederne la demolizione.