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Catasto edilizio urbano, sono oltre 77 milioni le unità immobiliari censite
MERCATI Catasto edilizio urbano, sono oltre 77 milioni le unità immobiliari censite
NORMATIVA

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, aumentano le aree vincolate in cui è una ristrutturazione

di Paola Mammarella

La novità nel Decreto Aiuti apre la strada ai bonus edilizi, ma potrebbe creare dubbi per i lavori nei centri storici

Vedi Aggiornamento del 18/07/2022
Foto: snowing©123RF.com
15/07/2022 - Aumentano le aree vincolate in cui è possibile classificare come ristrutturazione edilizia, e non come nuova costruzione, un intervento di demolizione e ricostruzione con diversi sagoma e volume.
 
È l’effetto della legge legge di conversione del Decreto “Aiuti”, approvato in via definitiva dal Senato, che interviene nuovamente sul concetto di ristrutturazione edilizia contenuto nel Testo unico dell’edilizia.
 
La norma amplia la portata della modifica introdotta lo scorso aprile con il decreto “Energia”. Oggi, come allora, bisogna ribadire che la diversa classificazione dell’intervento non cambia la procedura da seguire per la realizzazione dei lavori, che continua ad essere il permesso di costruire, ma rende possibile l’accesso ai bonus edilizi.
 
Il presupposto per ottenere i bonus edilizi è, infatti, che l’intervento per cui si richiede l’agevolazione si qualifichi come ristrutturazione edilizia. Con la modifica approvata, aumentano quindi le aree in cui è possibile realizzare interventi agevolati.
 

Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione

Una ristrutturazione con demolizione e ricostruzione può:
essere realizzata fedelmente all’edificio demolito;
- portare ad un edificio con diversi sagoma, prospetti, volumetria e sedime.
 
L’intervento di demolizione e ricostruzione può localizzarsi:
- in una zona priva di pregio;
- in una zona vincolata ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004).
 


Il Codice dei Beni Culturali e le aree tutelate

Il Codice dei beni culturali e del paesaggio prevede diversi tipi di tutela:
- l’articolo 12 tutela gli edifici classificati come beni culturali;

- l’articolo 136 tutela gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico, cioè: a) cose immobili con caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica e memoria storica, compresi gli alberi monumentali; b) ville, giardini e parchi di non comune bellezza non tutelati dalla parte seconda del Codice; c) complessi di cose immobili con valore estetico e tradizionale, inclusi i centri e i nuclei storici; d) bellezze panoramiche e belvedere accessibili al pubblico;

- l’articolo 142 tutela gli edifici che si trovano nelle aree individuate da apposite leggi, ovvero: i territori costieri compresi nei 300 metri dalla linea di battigia, i fiumi e i torrenti, le montagne oltre i 1.600 metri per le Alpi e oltre i 1.200 per gli Appennini e le isole, i ghiacciai e i circhi glaciali, i parchi e le riserve nazionali e regionali, i territori coperti da foreste e da boschi compresi quelli percorsi o danneggiati dal fuoco e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici, le zone umide ex Dpr 448/1976, le zone di interesse archeologico.
 

Demolizione e ricostruzione e aree tutelate

Il Testo unico dell'edilizia prevedeva che, in tutte le aree sottoposte a vincolo, gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’immobile si qualificavano come ristrutturazione edilizia solo se realizzati con stessi sagoma, prospetti, volumetria e sedime. Le demolizioni e ricostruzioni con diversi sagoma, prospetti, volumetria e sedime si qualificavano sempre come nuove costruzioni.
 
Il Decreto “Energia” ad aprile 2022 ha sottratto da questa restrizione le aree tutelate per legge elencate nell'articolo 142.
 
Il Decreto “Aiuti”, approvato a luglio 2022, sottrae dalle restrizioni anche le aree elencate nell’articolo 136, lettere c) e d), cioè complessi tradizionali, inclusi i centri e i nuclei storici, bellezze panoramiche e belvedere.
 

Demolizioni e ricostruzioni prima del 'Decreto Energia'

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, aumentano le aree vincolate in cui è una ristrutturazione
 
Demolizioni e ricostruzioni dopo il 'Decreto Energia'

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, aumentano le aree vincolate in cui è una ristrutturazione


Demolizioni e ricostruzioni dopo il 'Decreto Aiuti'

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, aumentano le aree vincolate in cui è una ristrutturazione
 

Demolizione e ricostruzione nei centri storici, rischio caos?

La formulazione della norma potrebbe prestare il fianco a qualche incertezza.
 
Vediamo come sarà la definizione della ristrutturazione edilizia, contenuta nell’articolo 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico dell’edilizia, con l’entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Aiuti. (In grassetto la modifica introdotta dal decreto Aiuti, sottolineata la misura che potrebbe confliggere con la modifica).
 
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
 
Leggendo la disposizione si evince che nelle aree elencate dall’articolo 136, lettera c), in cui ci sono i nuclei e i centri storici, la demolizione e ricostruzione con diversa volumetria e sagoma si qualifica come ristrutturazione. Qualche rigo più in basso, però, si legge che nelle zone omogenee A, nei centri e nei nuclei storici gli interventi di demolizione e ricostruzione si qualificano come ristrutturazione solo se vengono mantenute le stesse volumetria e sagoma.

Sarebbe necessario un chiarimento per capire come evitare questa sovrapposizione.
 

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