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NORMATIVA

Vendita edificio in corso di costruzione, quando è soggetta ad Iva?

di Paola Mammarella

L’Agenzia delle Entrate spiega: bisogna valutare l’accatastamento dell’edificio e del terreno su cui sorge

Foto: barmalini© 123RF.com
11/07/2022 - La vendita di un fabbricato non ultimato, che non può qualificarsi come edificio, ed è ancora accatastato come terreno edificabile, è soggetta all’Iva e alle imposte in misura fissa pari a 200 euro.
 
Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta 365/2022.
 

Vendita edificio in costruzione, il caso

Un professionista, incaricato della vendita di un immobile in corso di costruzione, nell’ambito di un procedimento esecutivo, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate come deve essere tassato l’atto di vendita (imposta di registro o Iva) dato che il fabbricato in questione è ancora catastalmente individuato come terreno, ma che in realtà risultano già edificati.
 
Il professionista non sa, infatti, se la compravendita sia assoggettata ad Iva o se esiste un altro regime di tassazione per gli immobili ancora catastalmente individuati come terreni.
 


Vendita edificio in costruzione, quando è assoggettata ad Iva

L’Agenzia ha spiegato che l’articolo 10 del Dpr 633/1972 regola l’esenzione dall’Iva per una serie di casi. Tra questi ci sono la cessione dei terreni per i quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria e la cessione di fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione. La norma non tratta espressamente i fabbricati non ultimati.
 
Questo, spiega l’Agenzia, induce a ritenere che la cessione di un fabbricato, prima della sua ultimazione, sia assoggettata ad Iva.
 
L’Agenzia ha sottolineato che i lavori di costruzione si sono interrotti quando il fabbricato era ancora iscritto al Catasto terreni e non gli si poteva attribuire nemmeno la categoria catastale transitoria F/3, idonea ad attribuire all’immobile la natura di fabbricato.
 
L’Agenzia ha aggiunto che, in base al Dpr 633/1972, bisogna valutare se il terreno è edificabile (e in questo caso la vendita è soggetta ad Iva) o se non è suscettibile di utilizzo edificatorio (in questo caso la vendita è esente da Iva).
 
L’Agenzia ha quindi concluso che l’operazione riguarda un terreno edificabile: la vendita è soggetta ad Iva e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, alle altre imposte nella misura fissa di 200 euro ciascuna.


L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, spiega che l’operazione è soggetta a Iva, ma non indica l’aliquota dell’imposta. Riteniamo che si tratti dell’aliquota ordinaria al 22% dal momento che le aliquote agevolate sono riservate:
- all’acquisto e alla costruzione di abitazioni non di lusso destinate a prima casa (4%);
- ai materiali forniti nell’ambito di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione (10%);
- ai materiali forniti, nei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, nell’ambito di un contratto d’appalto (10%).
 

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