Sismabonus acquisto su edifici separati da giunto sismico, quando spetta

24/08/2022 - Il sismabonus acquisto può essere fruito soltanto per le unità immobiliari realizzate previa demolizione e ricostruzione e non anche per quelle realizzate in seguito ad una ristrutturazione.
 
È questo, in sintesi, il contenuto della Risposta 423/2022, pubblicata dall’Agenzia delle Entrate a seguito del quesito posto da un’impresa di costruzione (codice ATECO 68.1) che si occupa di acquisto, vendita, permuta, affitto, costruzione, ristrutturazione e miglioramento dei beni immobili.
 

Sismabonus acquisto, spetta ai futuri acquirenti?

L’impresa spiega di aver acquistato un “intero fabbricato cielo-terra costituito da tre locali ad uso ufficio, due locali autorimessa ed un locale uso palestra, con circostante area cortilizia”, per il quale i precedenti proprietari avevano già chiesto l’autorizzazione per la demolizione e nuova edificazione di un edificio residenziale con ampliamento del 35% in applicazione del Piano Casa Lazio.
 
L’impresa evidenzia che, sebbene il compendio edilizio sia censito in catasto con un’unica particella, esso consta di due strutture adiacenti (una comprende un locale ad uso palestra, e l’altra i 3 locali ad uso ufficio), separate da un ‘giunto sismico’, cioè da uno “spazio vuoto che si interpone tra due edifici, in modo tale che essi sotto le azioni di un terremoto possano oscillare senza urtarsi e trasmettersi reciprocamente oscillazioni”.
 
Il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti - aggiunge l’impresa - ha chiarito, con la Circolare 7/2019 applicativa delle NTC 2018, che l’unità strutturale “è caratterizzata da comportamento unitario nei confronti dei carichi orizzontali e verticali, per cui, nell’individuarla, si terrà conto della tecnologia costruttiva e del permanere di elementi caratterizzanti [...] e, generalmente, è delimitata da spazi aperti o da giunti strutturali, o da edifici contigui costruiti, ad esempio, con tecnologie costruttive e strutturali diverse, o con materiali diversi, oppure in epoche diverse”.
 
Inoltre, l’impresa evidenzia che, vista l’esistenza di due distinte unità strutturali, sono state presentate due diverse richieste di autorizzazione sismica: una per lavori di demolizione e ricostruzione ed una per intervento di minore.
 
Infatti, il titolo abilitativo rilasciato dal Comune autorizza la “demolizione e la ricostruzione con destinazione residenziale (ex art. 3 comma 1 lett. e del DPR 380/2001), dell’unità strutturale indicata come ‘locale ad uso palestra’, dalla quale si ricaveranno a fine lavori 14 unità residenziali, e la ristrutturazione edilizia (ex art. 3 comma 1 lett. D del DPR 380/2001) di quella indicata come ‘tre locali ad uso ufficio’ dalla quale si ricaveranno, a fine lavori, 2 unità residenziali e 2 da destinare a ‘studi medici’”.
 
Descritta nel dettaglio la situazione e considerato che la demolizione riguarda una sola delle due strutture, l’impresa chiede come interpretare l’articolo 16, comma 1-septies del DL 63/2013 (che disciplina il sismabonus acquisto), ed in particolare:
 
- se ai fini dell’accesso al sismabonus acquisto la ‘demolizione e ricostruzione di interi edifici’ si ritiene realizzata anche quando, come in questo caso, il permesso di costruire autorizzi la ‘demolizione e ricostruzione’ di alcune porzioni di fabbricato ‘strutturalmente indipendenti’ e la sola ristrutturazione di altre, posto che al termine dei lavori risulterà una riduzione del rischio sismico pari a più di due classi dell’intero edificio (cioè sia dell’unità demolita e ricostruita sia di quella ristrutturata);
 
- se i futuri acquirenti, persone fisiche, abbiano titolo a fruire del sismabonus acquisti, sia per gli immobili ricavati dall’unità immobiliare demolita e ricostruita che per quelli ricavati dalla unità oggetto di ristrutturazione.
 
L’impresa è ottimista e ritiene che l’agevolazione spetti a tutti i futuri acquirenti poiché l’ambito applicativo del beneficio è ampio e il fine perseguito dall’incentivo è la messa in sicurezza degli edifici. A suo avviso, la demolizione e ricostruzione del fabbricato preesistente, sebbene formalmente prevista, non rileva sotto il profilo sostanziale laddove l’intervento complessivo abbia determinato la riduzione del rischio sismico di almeno due classi.
 

Sismabonus acquisto solo previa demolizione e ricostruzione

L’Agenzia purtroppo delude le aspettative dell’impresa edile spiegando che, contrariamente a quanto ritenuto dall’istante, il testuale riferimento alla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio non può essere considerato tam quam non esset, né tantomeno tale requisito può considerarsi assorbito una volta raggiunto il miglioramento sismico richiesto dal citato comma 1-quater), in quanto la ‘demolizione e ricostruzione’ costituisce un requisito nuovo e ulteriore rispetto a quelli previsti dal citato comma 1-quater.
 
Ne consegue che il sismabonus acquisto può essere fruito in relazione ai soli acquisti delle unità immobiliari realizzate previa demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente, mentre non potranno accedere al bonus edilizio gli acquirenti delle unità immobiliari realizzate in seguito alla ristrutturazione o al risanamento dell’edificio non demolito.
 
Per quest’ultimo caso, resta fermo il diritto di accedere alla detrazione del 25% del prezzo dell’unità immobiliare per l’acquisto, dalle imprese di costruzione o ristrutturazione, di unità immobiliari realizzate a seguito di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati (articolo 16-bis del TUIR).