Lavori dopo un incendio, su quali spese spetta il superbonus?

22/09/2022 - L’indennizzo assicurativo ricevuto a seguito di un incendio che ha danneggiato l’immobile non va sottratto dalle spese sostenute per interventi che danno diritto al superbonus. Tali spese saranno quindi agevolate.
 
Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con Risposta 458 del 20 settembre 2022.
 
Il quesito è stato posto da un condominio che, nel 2021, è stato oggetto di un incendio che ha danneggiato l’ultimo piano mansardato ed il tetto delle mansarde. L’edificio è soggetto alla sorveglianza delle Belle Arti ed è assicurato contro il danno da incendi con una compagnia di assicurazione che, successivamente al rogo, ha versato un acconto degli indennizzi previsti, a seguito del quale sono stati avviati i lavori di rifacimento del tetto, che sarà ricostruito con tecniche nuove che ne comporteranno anche un miglioramento sismico.
 
I condòmini - spiega l’Agenzia - intendono effettuare interventi anche sulle parti comuni danneggiate (i vani scala e le facciate interne) con opere edilizie agevolate dal bonus ristrutturazione 50% mentre gli inquilini degli ultimi due piani procederanno con un’opera di ristrutturazione complessiva delle proprie abitazioni.
 
Il contratto di assicurazione del condominio stabilisce che:
- oggetto della copertura, con riferimento all’incendio, è il risarcimento del danno e non il rimborso delle spese sostenute per ripristinare l’immobile;
- le somme ricevute in acconto e non ancora liquidate a titolo definitivo riguardano i danni subiti dalle parti comuni dell’edificio (quali tetto e parte portante dell’edificio);
- la polizza stipulata a livello condominiale copre il danno sul fabbricato in generale e non i singoli condomini. In tal senso il pagamento è effettuato a favore del condominio.
 
Quindi, il condominio chiede se:
1. le spese sostenute per la ricostruzione del tetto, che determineranno il miglioramento sismico dell’edificio, siano ammesse al superbonus anche a seguito del risarcimento ricevuto;
2. il bonus ristrutturazione 50% per le parti comuni (vani scale e facciate interne) spetti nella misura massima determinata dalla moltiplicazione del limite di euro 96mila per le unità residenziali presenti nell’edificio;
3. con riferimento agli interventi di ristrutturazione dei singoli appartamenti, ammessi al bonus ristrutturazione 50%, il limite di spesa di 96mila euro debba essere determinato proporzionalmente alla quota di spesa per la ristrutturazione su parti comuni attribuita in base ai millesimi di proprietà.
 
Quanto alla possibilità di fruire del superbonus per la ricostruzione del tetto, l’Agenzia ricorda che la detrazione spetta a condizione che l’intervento sia ‘trainante’, come previsto dall’articolo 119, comma 4 del Decreto Rilancio. L’efficacia degli interventi antisismici va poi asseverata da professionisti specializzati, che attestano anche la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
 
Con la Circolare 28/2022 è stato ribadito che, trattandosi di una detrazione riconosciuta sulle spese effettivamente sostenute e rimaste a carico del contribuente, il superbonus non spetta se le spese sostenute sono rimborsate e il rimborso non ha concorso al reddito. Eventuali contributi ricevuti dal contribuente devono essere sottratti dall’ammontare su cui applicare la detrazione del 110%. Si considerano, invece, rimaste a carico le spese rimborsate per effetto di contributi che hanno concorso a formare il reddito in capo al contribuente.
 
Con la stessa Circolare è stato chiarito che l’indennizzo assicurativo corrisposto a seguito di un evento che ha danneggiato l’immobile (generalmente un incendio), non costituendo un rimborso direttamente collegato alle spese necessarie al ripristino dello stabile, non deve essere sottratto dalle spese sostenute per gli interventi che danno diritto alla detrazione e che, quindi, potranno considerarsi rimaste interamente a carico dal contribuente.
 
Ne consegue che, nel caso in esame, tenuto conto che il condominio ha ricevuto dalla compagnia assicurativa una somma a titolo di indennizzo per i danni da incendio subìti dall’edificio, l’Agenzia ritiene che la somma non vada sottratta alle spese sostenute per gli interventi prospettati e che pertanto, queste, possano considerarsi rimaste interamente a carico del condominio.
 
Per quanto riguarda, invece, i quesiti relativi alla modalità di determinazione dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni agevolati da bonus 50%, l’Agenzia ricorda che, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale in questione, il limite di spesa ammesso alla detrazione (attualmente pari a 96mila euro) è annuale e riguarda il singolo immobile; in caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari, ecc.), tale limite deve essere ripartito tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico.
 
Inoltre, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa ed alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, in quanto gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.
 
Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, poi, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condomino o dall’unico proprietario dell’intero edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile.
 
Inoltre, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.
 
Infine - conclude l’Agenzia - nel caso di titolarità di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi.
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