Residenzialità ibrida e nuovi bi-sogni: Student e Senior Housing

28/10/2022 - Abbiamo capito che per costruire una nuova idea di città non possiamo fare a meno di partire dalla comprensione dei “sogni” e dei “bi-sogni” dei suoi cittadini, in primis sull’Abitare “Case” e “Territori”.
 
L’invecchiamento della popolazione, l’aumento dei flussi turistici, lo svuotamento delle attività commerciali nei centri storici, l’aumento degli studenti universitari, la nascita dello smart working e di tante start-up stanno richiedendo alle città del nostro tempo di attrezzarsi con forme ibride di residenzialità come il Co-Living, il Senior e lo Student Housing, la ricettività multi-target, varie forme di Co-Working.
 
Di fronte a queste tendenze in atto, si palesa il necessario abbandono di un approccio “mono-specialistico” e “mono-generazionale”, a fronte di un criterio multisettoriale che metta in prima linea un agire simultaneo su varie aree: la cura, le relazioni, l’Abitare e l’apprendimento, quest’ultimo concepito sul desiderio di conoscenza applicato all’intero arco della vita, invecchiamento compreso.
 
Gli stessi concetti di “sharing economy” e di “community” stanno modificando l’approccio nei confronti del mercato residenziale, che in Italia è sempre stato strettamente connesso alla “proprietà” degli immobili. La necessità per studenti, giovani professionisti o residenti temporanei in genere di rispondere a un bisogno abitativo di breve-medio periodo e, dall’altro lato, l’invecchiamento attivo della popolazione e la nascita di fabbisogni emergenti da parte della fascia di popolazione anziana autosufficiente, stanno infatti alimentando lo sviluppo di nuove forme di vivere insieme, legate ad affitti a medio o lungo termine e strettamente caratterizzate dalla condivisione di spazi e servizi.
 
A questo proposito, è di pochi giorni la notizia del lancio, da parte di Cassa Depositi e Prestiti, del Fondo Nazionale Abitare Sostenibile (FNAS), gestito da CDP Immobiliare SGR (CDPI SGR), con cui il Gruppo intende promuovere interventi immobiliari, caratterizzati da un elevato impatto sociale sul territorio, fino a 1 miliardo di euro, focalizzati sulle “3 S” dell’abitare sostenibile: social, student e senior housing, con l’obiettivo di fornire una risposta concreta ai nuovi bisogni sociali emergenti in Italia e agli attuali trend socio-demografici. Una “cultura del civile” che si sta pian piano diffondendosi anche tra gli operatori economici, con l’orientamento di parte del loro core business verso la creazione di valore condiviso per territorio, ambiente e collettività.
 
Queste asset classes stanno rappresentando delle interessanti opportunità per investitori nazionali e internazionali, considerato lo sbilanciamento esistente tra domanda ed offerta disponibile: in Italia, il provision rate dei posti letto rispetto al numero di studenti è del solo 4%, ben distante dai livelli del Regno Unito, che mostra un valore del 30%. Si contano in particolare circa 64.000 posti letto negli studentati italiani, a fronte di un aumento del 4% di studenti nell’anno 2020/2021, attestandosi a 1,8 milioni, nonostante l’ondata pandemica.
 
A completare il quadro, l’aumento, negli ultimi 5 anni, del 6% degli studenti internazionali e, dall'anno accademico 2016/2017, una crescita del 5% annuo dei fuorisede, non solo dovuta alla quota crescente di arrivi internazionali, ma agli stessi studenti italiani, sempre più inclini a trasferirsi nelle città dove si trovano le migliori università.
 
In merito ad un altro settore in crescita, quello del Senior Housing, la pandemia ha evidenziato la necessità di prendersi cura della salute psicofisica delle persone anziane, le più vulnerabili, anche rispetto alle conseguenze della solitudine e dell’esclusione sociale. Basti considerare che oggi su 13,9 milioni di persone over 65 anni, pari a circa il 23% della popolazione, sono 4 milioni gli anziani che vivono da soli e 2,4 milioni le coppie di anziani.
 
La stessa Agenda Onu 2030 per lo sviluppo sostenibile mette tra i suoi obiettivi prioritari l’invecchiamento attivo della popolazione, considerate le previsioni sociodemografiche: la popolazione mondiale sta invecchiando in un modo senza precedenti, in Europa, secondo l’elaborazione dei dati Eurostat, la percentuale di over 65 sul totale della popolazione raggiungerà il 29,1% nel 2060, con un picco del 34,3% in Italia, e un aumento anche dei “grandi anziani”, ossia gli over 80, che rappresenteranno il 16,1% della popolazione italiana.
 
Si sta dunque consolidando una nuova domanda abitativa, a fronte di nuovi cittadini e di bi-sogni emergenti: la stessa esperienza del lockdown ha accentuato questo cambiamento, contribuendo a rendere la casa polifunzionale, ossia un luogo utilizzato sia dagli adulti in modalità lavoro agile sia dai giovani, attraverso la sperimentazione della scuola digitale e della didattica universitaria on line, imponendo un ripensamento degli spazi interni e il desiderio di spazi esterni vivibili, oltre alla necessaria dotazione di servizi digitali per la connessione veloce ed impianti tecnologici.
 
Queste esperienze hanno alimentato una nuova consapevolezza sui temi dell’Abitare, contribuendo ad accelerare la prospettiva di un Abitare a valore sociale e contestuale, orientato a un mix più sostenibile tra oggetto, contesto e servizi e dettato da una nuova domanda di città, fatta di urbanità e socialità.
 
A questo riguardo, è evidente che, ad accomunare i nuovi concept di residenzialità ibrida, vi sia la possibilità di usufruire non solo di un alloggio, bensì di una serie di servizi. Le nuove tendenze mostrano layout funzionali sviluppati attorno a un’offerta di vita comune, con spazi ispirati alla condivisione e alla collaborazione tra chi li vive, confermando un ritrovato bisogno di comunità, in alcuni casi anche in grado di accomunare categorie più fragili e nuove generazioni.
 
In quest’ottica, il passaggio dal concetto di “possesso” a quello di “accesso condiviso” a beni e servizi rappresenta una prospettiva interessante di sviluppo, rispondente alla necessità di investire in infrastrutture per la coesione sociale.
 
Da un lato, dunque, per cavalcare questo fiorente mercato progettisti e operatori del settore dovrebbero, come già sta avvenendo, traguardare il futuro delle costruzioni, ponendo attenzione a come cambiano i trend socio-demografici e prefigurando azioni su alloggi per anziani, turisti, millennials, co-workers, dall’altro, oltre ai dati, è cruciale imparare a guardare i “segnali deboli” e avviare un processo di costruzione di una nuova domanda sociale, grazie a uno sforzo corale che coinvolga tutti gli attori della comunità.
 
Per avviare una pianificazione efficace dei territori, in cui rispondere alle esigenze della collettività con una offerta rinnovata e co-progettata, occorre dunque costruire una coscienza condivisa di luogo, che tenga conto del continuo modificarsi dei bisogni e del consequenziale - necessario - pacchetto di servizi, consapevoli che lo sviluppo è una costruzione sociale: la miglior pianificazione è quella che va a incidere nella dimensione complessiva - anche spirituale - del territorio.