Cessione di volumetria, quali imposte e aliquota Iva?

20/01/2023 - Il contratto con cui si cede della volumetria, cioè il diritto ad edificare, a quali imposte è soggetto?
 
Con la risposta 69/2023, l’Agenzia ha spiegato che dipende dalla corretta qualificazione dell’operazione, che non è una cessione di beni, ma una prestazione di servizi.
 

Cessione di cubatura, il caso

Una società si è rivolta all’Agenzia delle entrate perché ha acquistato uno stabilimento produttivo su cui sono presenti diritti edilizi disponibili e immobili dalla cui demolizione si potrebbero originare ulteriori diritti edilizi.
 
La società vuole cedere una parte dei diritti edilizi al vicino di area, che acquisterebbe crediti di volumi da edificare.
 
La società ha quindi chiesto all’Agenzia a quali tasse è soggetto il contratto di cessione di cubatura.
 

Cessione di cubatura: è una prestazione di servizi con Iva ordinaria

L’Agenzia ha spiegato che, per capire a quali tasse, e a quale aliquota Iva debba essere assoggettato il contratto di cessione di volumetria, è necessario capire se si tratta di una prestazione di servizi o di una cessione di beni.
 
L’Agenzia ha utilizzato l’interpretazione fornita dalla Cassazione nella sentenza 16080/2021. In quell’occasione, i giudici hanno affermato che, ai sensi di una modifica all’articolo 2463, comma 2, del Codice Civile, devono essere resi pubblici, attraverso la trascrizione, i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori.
 
Secondo la Corte, se la cessione di diritti edificatori si qualificasse come trasferimento di diritti reali, la trascrizione del contratto sarebbe prevista dalla disciplina generale e non sarebbe stato necessario modificare il Codice Civile.
 
Questo significa che la cessione della cubatura non si qualifica come trasferimento di diritti reali, ma è un atto:
- traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
- che non richiede la forma scritta;
- assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto “diverso” avente ad oggetto una prestazione a contenuto patrimoniale.
 
Sulla base si queste caratteristiche, ai sensi del Dpr 633/1972, la cessione di cubatura si qualifica come una prestazione di servizi.
 
Per tutte queste considerazioni, e per le regole contenute nell’articolo 40 del Testo unico sull’imposta di registro (Dpr 132/1986), l’Agenzia ha concluso che la cessione di cubatura deve essere assoggettata
- ad Iva con aliquota ordinaria;
- ad imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.