APE sbagliato? L’acquirente dell’immobile va risarcito

18/01/2023 - Il prezzo di un immobile è determinato da diversi fattori, tra cui la sua prestazione energetica. Se dopo l’acquisto l’APE si rivela errato, l’acquirente ha diritto ad un risarcimento. È arrivato a questa conclusione il Tribunale di Trani con la sentenza 1955/2022.
 
Il Tribunale ha fornito spiegazioni sulle responsabilità dei soggetti coinvolti e il conseguente importo del risarcimento che il venditore deve pagare.
 

APE e compravendita di un immobile, il caso

Il Tribunale ha esaminato il caso di una compravendita immobiliare. L’acquirente ha acquistato un immobile dotato di Attestato di Prestazione Energetica (APE) che attestava l’efficienza dell’immobile in classe D.
 
Il prezzo dell’immobile è stato pattuito, tra gli altri elementi, anche sulla base della sua prestazione energetica.
 
Dopo l’acquisto, l’acquirente è venuto a conoscenza di un giudizio pendente, per gravi vizi di costruzione, tra il condominio in cui si trova l’immobile e impresa costruttrice.
 
Dopo una serie di accertamenti sulla reale prestazione energetica dell’appartamento, l’acquirente ha quindi chiesto un risarcimento del danno subìto a causa del minore valore dell’immobile rispetto al prezzo pagato.  

APE errato e diritto al risarcimento

I giudici hanno accolto le richieste dell’acquirente spiegando che l’APE errato ha determinato il valore economico dell’immobile venduto.
 
L’APE, si legge nella sentenza, è un documento obbligatorio, che è parte integrante dell’atto di compravendita.
 
Nel corso del giudizio, però, è emersa una discrepanza tra l’APE rilasciato in sede di compravendita e la concreta prestazione energetica dell’appartamento. Si tratta, hanno concluso i giudici, di una “vendita aliud pro alio”, cioè il bene consegnato è diverso da quello pattuito nel contratto.
 
Come osservato dai giudici, si è in presenza di una vendita aliud pro alio non solo quando il bene è totalmente difforme da quello dovuto, ma anche quando la cosa, come l’immobile, appartiene ad un genere diverso da quella oggetto della compravendita.
 
Questo caso, hanno aggiunto, si verifica anche quando la cosa consegnata presenta dei difetti rispetto alle caratteristiche considerate essenziali per l’acquisto e la determinazione del prezzo.
 
I giudici hanno quindi affermato che, in caso di APE errato, l’acquirente ha diritto al risarcimento.
 
Ma a quanto ammonta il risarcimento? E chi deve pagarlo? Il Tribunale ha osservato che l’errore non può essere fatto ricadere per intero sul venditore dal momento che quest’ultimo si è rivolto ad un professionista, sul quale ha fatto affidamento.
 
Il venditore deve quindi essere sanzionato per colpa, ma non per dolo. Questo significa che il venditore risarcisce una parte del danno, ma il resto rimane a carico dell’acquirente.
 
Il venditore potrebbe poi eventualmente rivalersi sul professionista che ha commesso l’errore nella redazione dell’APE, ma questo ulteriore aspetto non è stato esaminato nella sentenza.