Ristrutturazione con diversa sagoma e sedime, ci sono dei limiti

23/01/2023 - Qualificare correttamente un intervento come ristrutturazione o nuova costruzione è fondamentale per evitare un’accusa di abuso edilizio.
 
La normativa sull’argomento è stata modificata più volte e oggi un gran numero di lavori, che precedentemente sarebbero stati considerati nuove costruzioni, sono classificati come ristrutturazioni. Tali lavori in certi casi possono essere realizzati con procedure più spedite, ma possono sempre accedere ai bonus edilizi.
 
Sull’argomento è intervenuta la Cassazione, che con la sentenza 1669/2023 ha fatto quello che potrebbe essere visto come un passo indietro, affermando che nell’edificio ristrutturato deve rimanere una traccia di quello preesistente.
 

Ristrutturazione, il caso

I giudici si sono pronunciati su un intervento di demolizione di una casa colonica, costituita da due unità immobiliari e cinque annessi agricoli di varia tipologia, e ricostruzione di un complesso residenziale composto da dieci villini in linea, di cui due su due livelli, e un parcheggio a raso.
 
I lavori, da realizzare in zona agricola, qualificati come ristrutturazione edilizia, hanno ottenuto il permesso di costruire, ma una serie di ricorsi hanno portato i Tribunali, nei diversi gradi di giudizio, a sequestrare e dissequestrare l’area per lottizzazione abusiva.
 

Ristrutturazione e legame del nuovo edificio con quello preesistente

Le conclusioni della Cassazione si basano sia sulle caratteristiche che, in generale, l’intervento deve possedere per qualificarsi come ristrutturazione edilizia, sia sulla localizzazione dell’intervento, cioè la zona agricola, che presenta dei vincoli.
 
La Cassazione ha rilevato che il Piano Regolatore Generale della zona non consente nuove costruzioni, ma solo la ristrutturazione ed eventualmente l’ampliamento della residenza dell’imprenditore agricolo.
 
Secondo i giudici, invece, i lavori in questione sostituiscono il preesistente tessuto urbanistico ed edilizio in una zona agricola di interesse paesistico. Dal momento che implicano una trasformazione profonda e permanente, dovrebbero qualificarsi come ristrutturazione urbanistica.
 
Come si legge nella sentenza, la ristrutturazione edilizia, quale intervento sul preesistente, non può fare a meno di una certa continuità con l'edificato pregresso. È quindi necessario che venga conservato l'immobile preesistente, del quale deve essere comunque garantito il recupero.
 
La Cassazione si è detta consapevole che la nozione di ristrutturazione edilizia è cambiata negli anni ed è diventata progressivamente più inclusiva. Nonostante ciò, i giudici ritengono che la ratio dell’intervento di ristrutturazione edilizia resti il recupero di un fabbricato che, pur con modifiche, non può essere stravolto.
 
Sulla base di queste considerazioni, la Cassazione ha respinto i ricorsi contro il sequestro dell’area di lottizzazione.
 

Ristrutturazione, la normativa

Per capire la portata della sentenza, è utile ripercorrere le modifiche al concetto di ristrutturazione edilizia, che denotano la volontà del legislatore di includere il maggior numero di lavori in questa tipologia di intervento.
 
Il concetto di ristrutturazione edilizia si è evoluto negli anni con una serie di modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Inizialmente, un intervento di demolizione e ricostruzione si qualificava come “ristrutturazione edilizia” se portava ad un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali. 
 
Con il D.lgs. 301/2002 è stato deciso che un intervento di demolizione e ricostruzione si qualifica come ristrutturazione edilizia se si mantengono la volumetria e la sagoma preesistenti.
 
La Legge 98/2013 “Decreto del Fare” ha introdotto la possibilità di realizzare interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione con cambio di sagoma, salvo nel caso di immobili vincolati.
 
La Legge 120/2020 “Semplificazioni” ha stabilito che sono considerate ristrutturazioni edilizie gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivo­lumetriche e tipologiche e le modifiche necessarie all’adozione di misure antisismiche, a garantire l’accessibilità e all’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Nei casi previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, sono consentiti incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenera­zione urbana.
 
La Legge 34/2022 “Decreto Energia” ha stabilito che nelle aree vincolate per legge, gli interventi di demolizione e ricostruzione, realizzati con diverse sagoma, volumetria e caratteristiche tipologiche cessano di essere nuove costruzioni e diventano ristrutturazioni edilizie. 
 
La Legge 91/2022 “decreto Aiuti” ha ampliato le aree vincolate in cui è possibile classificare come ristrutturazione edilizia, e non come nuova costruzione, un intervento di demolizione e ricostruzione con diversi sagoma e volume.
 
Per gli interventi nelle aree vincolate bisogna precisare che non cambiano le procedure: i lavori devono essere realizzati previa acquisizione del permesso di costruire, ma la differente qualificazione apre la strada ai bonus edilizi.