Abuso edilizio in condominio, il Comune può scegliere tra multa e demolizione?

06/03/2023 - In presenza di un abuso edilizio in condominio il Comune può decidere autonomamente se imporre la sanzione alternativa alla demolizione?
 
Il tema della multa alternativa alla demolizione torna attuale ogni volta che un abuso edilizio non può essere demolito per problemi tecnici o per non arrecare danni alle strutture realizzate in modo legittimo, cioè in conformità al titolo abilitativo.
 
Ma cosa accade quando l’immobile abusivo può essere demolito? Il Comune ha un margine di discrezionalità o deve seguire una procedura ben determinata?
 
A questo dubbio ha risposto il Tar Lazio, che con la sentenza 3462/2023 ha risolto il caso di un abuso edilizio in condominio. 
 

Abuso edilizio in condominio, il caso

In un condominio è stato realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia risultato poi abusivo.
 
L’abuso in condominio consiste nella costruzione di un manufatto di modeste dimensioni (3 metri quadri per un’altezza di 2,10 metri) all’interno del cortile, destinato ad ospitare servizi igienici.
 
Dopo la segnalazione e il sopralluogo, il Comune ha imposto il pagamento di una sanzione pecuniaria.
 
Il condominio ha presentato ricorso perché, a suo avviso, il Comune avrebbe dovuto disporre la demolizione dell’abuso edilizio nel condominio, mentre ha chiesto il pagamento della sanzione senza fornire alcuna giustificazione.
 
Date le dimensioni ridotte dell’immobile abusivo, per il condominio la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi sarebbero costati di meno della sanzione.
 

Abuso edilizio in condominio: deve essere demolito

Il Tar Lazio, con la sentenza 3462/2023, ha rilevato che il provvedimento, emesso dal Comune contro l’abuso edilizio in condominio, è molto generico sia sulle caratteristiche dell’opera abusiva che sull’epoca in cui sarebbe stato commesso l’abuso.
 
Secondo i giudici, nel provvedimento non è giustificata la decisione di irrogare una sanzione pecuniaria invece della demolizione dell’abuso edilizio.
 
Allo stesso tempo, si legge, l’entità della sanzione viene determinata sulla valutazione economica dell’abuso edilizio commesso ne condominio, che però non viene specificata.
 
Il Tar ha accertato che il manufatto, realizzato nell’Ottocento, si è trovato al centro di un contenzioso molto lungo, ma nessuno ha messo mai in dubbio che si trattasse di un abuso edilizio.
 
Secondo i giudici, solo se la demolizione risulta impossibile a seguito di un accertamento il Comune può applicare una sanzione pari al doppio dell’incremento del valore di mercato dell’immobile conseguente alla esecuzione delle opere, determinato con riferimento alla data di applicazione della sanzione.
 
Al contrario, il Comune non ha condotto alcun accertamento tecnico. Per questo motivo, il Tar ha annullato il provvedimento del Comune, imponendo all’Amministrazione di svolgere un’istruttoria sulla natura dell’abuso edilizio commesso in condominio.