La Direttiva Case Green farà crollare i prezzi dei vecchi immobili?

08/03/2023 - È in via di approvazione da parte del Parlamento europeo la Direttiva Case Green che prevede che tutte le abitazioni, salvo alcune eccezioni, dovranno arrivare alla classe energetica E entro il 2030 e alla D entro il 2033.Tutti i nuovi edifici privati dovranno diventare a emissioni zero dal 2028, lo stesso per gli edifici pubblici, anticipando in questo caso le tempistiche al 2026.
 
Per l’Italia, riuscire a soddisfare gli standard imposti dalla Direttiva Case Green comporta uno sforzo immane: basti pensare che il nostro Paese vede il 68% degli immobili residenziali con classificazione di efficienza energetica pari a D (Fonte: Nomisma). Stime Ance confermerebbero questo dato, prefigurando la necessità di intervenire su due terzi degli edifici residenziali italiani, vale a dire 9 milioni di unità. Tutto ciò senza considerare il patrimonio non abitativo e gli edifici pubblici.
 
Questo panorama si scontra con una domanda abitativa - rilevata nella recente indagine Nomisma sulle famiglie - che vede al vertice delle preferenze degli italiani un’abitazione ad elevata efficienza energetica (nel 40% dei casi). Si rileva dunque una maggiore sensibilità ambientale, unita ad una necessaria attenzione ai prezzi, indotta dal caro energia.
 
Ci si domanda dunque come sostenere ora una domanda di 10,3 milioni di famiglie per far fronte alla Direttiva UE sulle Case Green (entro il 2033 classe minima D) e agli impegni sulla neutralità carbonica (emissioni zero al 2050).
 
Tra i tanti effetti della direttiva Case Green, il calo dei prezzi degli immobili sembra essere uno dei più rilevanti.
 

Case Green, i prezzi dei vecchi immobili crolleranno?

Negli ultimi 5 anni, si è sicuramente già assistito a un processo di svalutazione delle case energicamente meno efficienti, con una perdita di valore stimata attorno all’8% per le abitazioni in classe E.
 
Ad oggi, infatti, il mondo immobiliare ci testimonia già un grande divario tra i prezzi delle abitazioni nelle classi energetiche più performanti rispetto alla G o alla E. A livello nazionale, un trilocale di 80-100 mq in classe A costerebbe mediamente il 68% in più rispetto ad un appartamento dello stesso taglio e metratura in classe G.
 
A Torino e Palermo la differenza dei prezzi tra i trilocali in vendita in classe A e quelli in classe G supererebbe il +130%, il +148% a Palermo e il +134% a Torino. A Milano, dove i prezzi medi dei trilocali sono più alti, la differenza è del +38%, a Bologna del +25%, a Genova e a Firenze del +22% e a Roma del +14% (fonte: immobiliare.it).
 
Inoltre, mettendo a confronto i prezzi medi, nelle macroaree di nove grandi città italiane, delle case nuove (in classe A o B) o ristrutturate a nuovo (ad esempio quelle riqualificate con il superbonus) con le abitazioni usate, ma recenti, emergerebbe un divario medio dei prezzi che va dal 19% per le aree di pregio al 25% delle periferie. Una differenza tra i prezzi che non stupisce più di tanto, considerato che nelle zone di pregio l’ubicazione dell’immobile fa premio sul resto, mentre in periferia questo non accade.
 
D’altro canto, Enea segnala come portare un’abitazione in classe F dalla classe G comporti un miglioramento delle prestazioni energetiche di circa il 35% e una, conseguente, minore domanda di energia, primariamente di gas, traducendosi in maggiore sicurezza energetica per le famiglie.
 

Case Green, i prezzi dei vecchi immobili e i costi per adeguarli

L’Oice, l’Associazione delle società di ingegneria e architettura aderente a Confindustria, ha formulato alcune stime sull’impatto dell’attuazione della direttiva Case Green e ha constatato che ad oggi il costo medio per adeguare le case alla direttiva europea si collocherebbe in un range fra 40.000 e 55.000 euro per appartamento. Ragione per la quale è stata richiesta dalla stessa Oice più gradualità negli obblighi sugli interventi, così impattanti sulla vita della collettività e sui prezzi, abbracciando l’ipotesi di una attuazione più flessibile della direttiva Case Green.
 
Se da un lato, infatti, è innegabile che una casa green, già oggi e ancor più in futuro, può - e potrà - essere rivenduta più facilmente senza perdere valore, in assenza di incentivi finanziari dedicati alla promozione dell’efficientamento energetico ristrutturare casa rischia - oggi - di diventare un affare per pochi, accentuando il già ben marcato divario tra classi più o meno abbienti della popolazione.
 
Si respira dunque un’aria di preoccupazione soprattutto da parte di coloro che questi costi non potranno sostenerli. A questo proposito inoltre, la stessa Ance, in riferimento al Superbonus, dichiara che, per completare l’efficientamento del patrimonio italiano, senza incentivi fiscali, ci vorrebbero 630 anni. La strategia dei bonus, e con essa la possibilità di cessione dei crediti, non andrebbe quindi archiviata, ma solo ripensata, con competenze ed equilibrio.
 
Consci dell’importanza delle tematiche ambientali, occorrerebbe trovare un modo per perseguire l’efficienza energetica senza determinare conseguenze drammatiche per il nostro patrimonio immobiliare, in termini di prezzi. A questo riguardo, il Ministro per gli Affari europei ha assicurato che il Governo si impegnerà a definire a livello europeo norme compatibili con il patrimonio edilizio italiano. L’onere finanziario, inoltre, dovrà essere mitigato da incentivi concordati con la UE.