Come si calcola la distanza tra edifici?

28/04/2023 - Come si calcola la distanza tra edifici per evitare contenziosi quando si deve costruire un nuovo fabbricato?
 
In che modo devono essere considerati i balconi aggettanti?
 
Quali edifici circostanti devono essere presi in considerazione per determinare l’altezza massima del nuovo fabbricato da realizzare?
 
A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza 3115/2023.
 

Distanza tra edifici, il caso

Il caso della distanza tra edifici, analizzato dai giudici, è iniziato col permesso di costruire, rilasciato nel 2008 ad una società per la demolizione di un capannone ad uso produttivo e la costruzione di un nuovo edificio residenziale.
 
Nel 2011 il permesso di costruire è stato dichiarato in parte illegittimo. Nello stesso anno, la società ha richiesto e ottenuto un nuovo permesso di costruire.
 
I confinanti hanno presentato ricorso sostenendo che l’edificio non rispetta le norme sull’altezza massima e la distanza minima tra edifici.
 
Secondo i confinanti, è stato violato l’articolo 8 del DM 1444/1968 in base al quale, nelle zone omogenee B (di completamento) l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti. Nella zona in questione, tale limite è di 12 metri, ma viene superato a causa del sottotetto abitabile, che deve quindi essere conteggiato nel calcolo dell’altezza.
 
I confinanti ritengono inoltre che il nuovo edificio da costruire non rispetta le norme sulla distanza tra edifici. Sulla facciata saranno presenti balconi aggettanti larghi circa 1 metro, che impedirebbero il rispetto della distanza di 10 metri tra pareti finestrate, prevista dall'articolo 9 del DM 1444/1968.

Secondo i confinanti, infine, la distanza tra edifici non andrebbe calcolata ai sensi dell’articolo 9 del DM 1444/1968, ma secondo il Regolamento locale di igiene, in base al quale tra l’edificio da costruire e quello esistente dovrebbe esserci una distanza maggiore dell’altezza dell’edificio più alto.

 
Come si calcola la distanza tra edifici

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 3115/2023, ha respinto il ricorso dei confinanti riguardante la distanza tra gli edifici spiegando, in primo luogo, che bisogna fare riferimento al DM 1444/1968 e non al Regolamento locale di igiene. Quest’ultimo non è sempre cogente e deve essere utilizzato solo per rimuovere eventuali ostacoli all’aeroilluminazione, non rilevati nel contenzioso.
 
Per rispettare la distanza minima tra edifici di 10 metri tra pareti finestrate, la società ha presentato una Scia in variante, con cui prevede l’eliminazione di una parte dei balconi aggettanti.
 
I confinanti avrebbero invece voluto l’eliminazione di tutti i balconi aggettanti presenti sulla parete.
 
I giudici hanno respinto la richiesta sottolineando che l’obiettivo delle norme sulla distanza tra edifici è assicurare che fra edifici frontistanti non si creino intercapedini dannose per la salubrità, tali da non permettere un adeguato afflusso di aria e di luce.
 
Per questo motivo, si legge nella sentenza, le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare, perpendicolare ed ortogonale.
 
Il CdS ha quindi ritenuto sufficiente l’impegno ad eliminare i soli balconi presenti nella porzione di parete posta in diretta corrispondenza con la parete dell’edificio dei confinanti.
 

Altezza massima degli edifici, gli elementi da considerare

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 3115/2023 ha respinto anche le contestazioni sull’altezza massima degli edifici.
 
I giudici hanno spiegato che gli edifici circostanti e limitrofi, da considerare per determinare l’altezza massima che il nuovo fabbricato deve rispettare, sono quelli che si trovano intorno all’area oggetto del permesso. Quest'area non può essere limitata agli edifici confinanti, ma neanche essere troppo estesa perchè riferita ai concetti di zona, fascia territoriale e comparto.
 
Dalla documentazione presentata, è emerso che a 200 metri dall’edificio da costruire sono presenti fabbricati alti 14 metri e che non è certo che il sottotetto sarà abitabile. 
 
Sulla base di questi elementi, l’altezza del nuovo edificio da costruire è stata considerata conforme alle norme vigenti.