Rottura di una tubazione pubblica, chi risponde dei danni al Condominio?

31/05/2023 - Al fine di analizzare le più importanti pronunce giurisprudenziali di settore inerenti i casi di rottura delle tubazioni idriche nel Condominio, è necessario, in primo luogo, soffermarsi sulle vigenti norme relative a: dovere di controllo, verifica, manutenzione e custodia a carico del soggetto detentore del bene.
 
Il nostro Codice civile, infatti, all’articolo 2051 sancisce in maniera chiara la responsabilità del custode per i danni cagionati dalle cose sotto il suo controllo, a meno che lo stesso non dimostri che il danno derivi da caso fortuito o da forza maggiore.
 
Sulla base di tale articolo, pertanto, nascono anche le eventuali responsabilità della compagine condominiale in merito a danni cagionati ad altri soggetti, nascenti da beni posti sotto il controllo del Condominio.
 
Analizzando l’impianto idrico a servizio del condominio, infatti, bisogna evidenziare che non tutto l’impianto è da ritenersi condominiale, essendo la parte iniziale di proprietà e sotto la custodia degli enti pubblici o privati di servizio e, di non minore rilevanza, la sezione conclusiva a servizio delle unità - compresa la cosiddetta “braga” - inquadrabile nella proprietà dell’immobile privato.
 
Tale importante differenziazione in merito alla titolarità delle sezioni degli impianti è stata ampiamente trattata nei numerosi procedimenti giudiziali sull’argomento,  ove fondamentale si è rivelato l’operato dei consulenti tecnici d’ufficio di volta in volta nominati dai Giudici poiché, in base alle loro relazioni, si è potuto constatare - con i limiti del caso - sia il nesso causale tra la mancata custodia e il danno cagionato che, soprattutto, la riferibilità e proprietà del bene che ha scaturito l’evento dannoso.
 
Tra le varie pronunce di settore, può essere ricordata la recentissima Sentenza del Tribunale di Roma 6208 del 18 aprile 2023 ove, a seguito del danno subìto dal singolo condomino, si è dovuto risolvere il dilemma in merito alla titolarità del dovere di custodia in capo al Condominio o all’Ente erogatore del servizio idrico.
 
Più in particolare, la compagine condominiale sosteneva la propria mancanza di responsabilità per l’allagamento dell’immobile del singolo proprietario, essendosi tale infausto evento generato da una rottura della tubazione della rete pubblica.
 
A proprio discapito, L’Ente di gestione della rete idrica pubblica, sosteneva che l’evento si era verificato nella congiunzione tra la rete pubblica e la rete condominiale e, in più, l’allagamento in questione era stato causato dalla mancata installazione (o in alternativa della mancata verifica del corretto funzionamento) da parte del condominio medesimo della obbligatoria valvola anti-rigurgito volta ad impedire il riflusso delle acque di scarico.
 
Il consulente d’ufficio nominato dal Tribunale di Roma, a seguito di dettagliate indagini peritali in loco, ha considerato corrette le eccezioni avanzate dal Condominio in quanto, in base allo stato dei luoghi, vi era stata la rottura di una tubazione della rete idrica pubblica e che l’acqua da questa uscente, riversandosi nel terreno, aveva generato una voragine fino a raggiungere un pozzetto condominiale all’altezza del manto stradale e di competenza dell’Ente di gestione. Tale perdita, successivamente, aveva generato la rottura delle tubazioni condominiali, sversandosi nelle fogne sotto al Condominio con conseguente allagamento delle cantine del fabbricato.
 
Con tale ricostruzione, il Tribunale romano, in base a quanto previsto dal sopra menzionato articolo 2051 del Codice Civile, ha escluso la sussistenza di qualsivoglia responsabilità in capo al Condominio, in quanto non vi era la sussistenza di nessun nesso causale tra i danni e il bene oggetto della custodia condominiale.
 
Non vi era, pertanto, alcuna responsabilità per mancanza di manutenzione o mancata custodia da parte della compagine condominiale, essendosi realizzato l’evento dannoso per un caso fortuito esterno e superiore al dovere di custodia del Condominio ma, invero, derivante da una condotta colpevole di un terzo.
 
In base a ciò, riconosciuta la responsabilità dell’Ente, lo stesso è stato condannato al risarcimento del danno subìto dal privato per l’allagamento (in base al valore dei beni come da perizia del CTU) nonché al rimborso delle spese legali sostenute dalle altre parti del giudizio.
 
Di diversa interpretazione, ma non di minore importanza, può essere ricordata la nota Sentenza 1908 emessa dal Tribunale di Milano nel marzo del 2021. In tale vicenda, a seguito di ingenti infiltrazioni in un immobile privato, il Condominio è stato condannato al risarcimento dei danni subiti dal condomino, in quanto si era avverata la rottura di un tubo condominiale utilizzato congiuntamente per lo scarico sia delle acque piovane sia delle acque grigie della cucina dell’appartamento.
 
A seguito di indagini peritali, infatti, è stata riconosciuta la condominialità della parte di rete idrica anche in virtù del fatto che la stessa compagine condominiale aveva provveduto, di propria sponte, a tutte le riparazioni del caso. Alla luce del dettame normativo tale azione, tra le varie, risultava come una chiara affermazione del potere/dovere di custodia del bene da parte del Condominio stesso, il quale avrebbe dovuto effettuare le ordinarie attività di manutenzione degli impianti onde evitare, quanto più possibile l’avverarsi dell’evento dannoso.
 
In base a quanto sinteticamente esposto, in conclusione, in caso di tali eventi dannosi bisognerà di volta in volta valutare (in sede stragiudiziale o giudiziale) per il tramite di un tecnico specializzato, l’origine della perdita idrica nonché l’esistenza di un nesso causale tra l’evento ed il bene oggetto della custodia condominiale.