Con i controlli sulla Cila l’attività edilizia sarebbe meno esposta a rischi?

05/06/2023 - Se i controlli sulla Cila fossero analoghi a quelli previsti per la Scia, i privati che intraprendono un'attività edilizia sarebbero al riparo dal rischio di commettere errori e di subire sanzioni.
 
È il parere espresso dal Consiglio di Stato con la sentenza 4110/2023.
 
La sentenza ha risolto un contenzioso sorto per un cambio di destinazione d’uso. Più che il caso in sé, l’aspetto interessante della sentenza è l’opinione in merito ai controlli sulla nComunicazione inizio lavori asseverata (Cila).
 

Cila, cambio di destinazione d’uso e controlli: il caso

Una società ha presentato una Cila per il cambio di destinazione d’uso di parte di un immobile da commerciale ad artigianale.
 
A suo avviso, il cambio di destinazione d’uso si qualifica come manutenzione straordinaria e, ai sensi del Decreto Semplificazioni del 2020 (DL 76/2020), può essere realizzato con Cila.
 
I giudici del CdS hanno affermato che solo i cambi di destinazione d’uso tra categorie urbanistiche omogenee si qualificano come manutenzioni straordinarie, per le quali è consentito l’uso della Cila. Nel caso in esame, invece, il cambio di destinazione d’uso è avvenuto tra categorie urbanistiche non omogenee e non si può beneficiare della semplificazione.
 
Avendo utilizzato la Cila, la società ha commesso quindi un abuso edilizio. Ma in presenza di controlli sulla Cila, il Comune avrebbe bloccato prima l’operazione e l’abuso non si sarebbe verificato.
 

Controlli sulla Cila e natura del titolo abilitativo

Per arrivare alle conclusioni in merito ai controlli sulla Cila, i giudici hanno illustrato le caratteristiche del titolo abilitativo.
 
Come si legge nella sentenza, con il D.lgs. 222/2016, la Cila è diventata il titolo general-residuale necessario per tutti gli interventi edilizi per i quali le norme del Testo unico dell’edilizia non impongono la Scia o il permesso di costruire o che non rientrano nel regime dell’edilizia libera.
 
Non esiste, continuano i giudici, un elenco di opere assoggettate a Cila. Alla Cila sono quindi ricondotte anche opere quantitativamente rilevanti, quali gli interventi di manutenzione straordinaria leggera o quelli che, pur comportando cambi di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti, non riguardano parti strutturali dell’edificio e non incidono sui prospetti.

Ricordiamo che la normativa edilizia prevede la messa a punto di elenchi delle opere di edilizia libera, soggette a Scia e a permesso di costruire. Al momento è stato stilato solo l'elenco delle opere di edilizia libera. L'elenco delle opere soggette a Cila non è proprio contemplato dalla normativa.
 
La normativa non prevede inoltre controlli sulla Cila entro un termine ravvicinato.
   

Controlli sulla Cila e dichiarazione di inefficacia, è possibile?

La mancanza di controlli sulla Cila espressamente previsti dalla normativa ha portato la società responsabile dell’intervento ad affermare che il Comune non potesse dichiarare l’inefficacia della Cila.
 
Sull’argomento è il caso di ricordare una recente pronuncia con cui la giurisprudenza ha affermato che l’attività assoggettata a Cila non è sottoposta ad un controllo sistematico entro tempistiche perentorie, ma anche che il Comune può intervenire in ogni momento per sanzionare gli abusi edilizi eventualmente scoperti.
 
Un’altra sentenza ha poi concluso che il Comune non può esercitare poteri inibitori nei confronti dei lavori indicati nella Cila, ma che conserva il potere di reprimere gli abusi. In altre parole, il Comune non potrebbe dichiarare l’inefficacia della Cila, ma avrebbe un tempo illimitato per rilevare le irregolarità edilizie e sanzionarle.
 
La normativa e le precedenti pronunce si possono quindi riassumere in questo modo:
- l’attività soggetta a Cila è soggetta a controlli e il Comune non può dichiarare la Cila inefficace;
- i lavori realizzati sulla base di una Cila, che avrebbero richiesto un altro titolo abilitativo, sono abusi edilizi e il Comune può sanzionarli in ogni momento, anche dopo molto tempo.
 

Controlli sulla Cila per semplificare l’attività dei privati

Al contrario di quanto accade per la Cila, per i lavori soggetti a Scia, il Comune ha 30 giorni di tempo dalla presentazione per effettuare i controlli ed eventualmente bloccare i lavori.
 
Oltrepassato questo termine, il Comune può solo agire in autotutela entro 12 mesi. Tuttavia, se il Comune non ha esercitato i dovuti controlli nei termini previsti, non può sanzionare gli abusi edilizi.

I lavori soggetti a Scia sarebbero quindi maggiormente protetti dal rischio di commettere errori e abusi e dalle sanzioni rispetto a quelli realizzabili con Cila.

Secondo il CdS, la mancanza di controlli e l’indeterminatezza degli interventi soggetti a Cila, può trasformare la Comunicazione inizio lavori asseverata da strumento di semplificazione ad una “maggiore responsabilizzazione del privato, chiamato ad assumersi in prima persona il rischio di avviare un’attività in contrasto con le complesse e talvolta contorte normative di settore”.
 
A causa dei mancati controlli sulla Cila, il privato “non vedrebbe mai stabilizzarsi la legittimità del proprio progetto”. In caso di errori, infatti, il privato rimarrebbe esposto alle sanzioni previste per gli abusi edilizi.
 
Per questo motivo, il CdS ha concluso che la Cila condivide la natura giuridica della Scia e dovrebbe essere soggetta agli stessi controlli.