Residenze per studenti, oltre agli alloggi serve un progetto di inclusione sociale

23/06/2023 - L’offerta di abitazioni a costi sostenibili è l’obiettivo di una sana politica per la casa. Ancora pressoché assente, purtroppo, come denunciato da innumerevoli ricerche nel nostro Paese che rilevano le condizioni di difficoltà per l’accesso ad un’abitazione decente di ampi segmenti della popolazione, soprattutto nei territori metropolitani.
 
La difficoltà non dipende soltanto dall’incremento delle situazioni di disagio socioeconomico, ma anche dall’emergere di nuove categorie sociali (tra cui studenti universitari fuorisede e ricercatori universitari, lavoratori dall’elevata mobilità, nomadi digitali, anziani attivi, famiglie mononucleari) e persino dalla diffusione di smart-working e co-working che costringono a pensare a tipologie diverse dai tagli abitativi proposti nel mercato immobiliare tradizionale.
 
In questo panorama, la questione delle residenze per studenti è stata al centro di un’attenzione mediatica crescente negli ultimi mesi, originata dalle proteste sorte in molte città universitarie in ragione degli affitti insostenibili delle case. A Roma, Bologna, Napoli e Milano le cifre per una camera oscillano infatti tra 450 e 700 euro/mese, senza contare le presumibili quote di mercato nero che si alimentano attorno ad una domanda decisamente in crescita.
 
Un terzo della popolazione universitaria, che ammonta in totale a circa 2 milioni in tutto il Paese, si trova in province che non coincidono con la propria residenza. A Milano, città metropolitana che ospita otto università, oltre a centri di Alta formazione artistica, musicale e coreutica (AFAM), e Istituti di tecnologia superiore (ITS Academy) queste condizioni sono ancora più marcate, perché il 30% degli studenti è residente fuori dalla Lombardia e l’11% è cittadino straniero.
 
Secondo recenti stime elaborate da Scenari Immobiliari, il mercato potenziale delle residenze per studenti è molto consistente. L’offerta attuale di alloggi universitari, stimabile in circa 62.000 posti letto (di cui una quota significativa in capo a enti privati), copre infatti meno dell’8% degli studenti fuorisede, una percentuale nettamente inferiore a quella registrato in Francia (23%), Germania (14%) e Spagna (11%). Ne consegue che per coprire il gap esistente si ritengono necessari oltre 100.000 posti letto. Una cifra superiore a quella prevista dall’insieme degli interventi collegati ai progetti PNRR (ca 60.000 unità).
 
Tuttavia, la questione non può ridursi solo alla dimensione quantitativa, per quanto decisiva, ma investe anche forma e funzioni dell’offerta abitativa dedicata a queste nuove categorie sociali, che, come si è detto, coprono una gamma estesa di potenziali soggetti fruitori: oltre agli studenti, ci sono i professionisti e ricercatori che ruotano attorno al mondo universitario, i neolaureati, i giovani al primo impiego, ecc.
 
Le modalità di risposta a questa domanda composita risultano altrettanto articolate, non solo nella distribuzione spaziale, ma anche nella consistenza e durata temporale dei canoni di locazione, che è una variabile importante. Il soggetto pubblico dovrebbe poterne governare le ricadute sociali, anche considerando la sostenibilità dell’offerta complessiva.
 
Una domanda potenzialmente in crescita, infatti, non può cercare risposte solo in un mercato privato e speculativo, ma deve essere soddisfatta da politiche pubbliche in grado di valorizzare l’economia della conoscenza nell’ambito di una strategia di rigenerazione urbana e ambientale che sappia cogliere le sfide tra città e atenei anche e soprattutto a livello internazionale.
 
All’estero, le esperienze recenti dimostrano come una delle condizioni di successo e sostenibilità delle nuove strutture destinate a questo segmento del mercato abitativo riguardi proprio l’ibridazione delle soluzioni abitative, oltre alla compresenza di modalità di utilizzo temporaneo.
 
Una realizzazione all’avanguardia sotto questo profilo è The Student Hotel, nella città universitaria di Delft. Aperto dal 2020, il progetto è dello studio KCAP di Rotterdam ed è stato premiato con una certificazione BREEAM per l’alta qualità della sostenibilità ambientale. L’edificio, collocato nell’area di rigenerazione urbana di Nieuw Delft, presenta una superficie lorda di 13.500 mq occupata da funzioni miste: un hotel, uno studentato, aree di co-working, biblioteca, uffici, spazi per lo studio e le conferenze, aree attrezzate comuni e ricreative. Le funzioni aperte alla città sono collocate al piano terra, mentre le stanze occupano i piani superiori: delle 342 unità totali, il 54% è destinato agli studenti, mentre il restante a utenti occasionali.
 
L’elemento vincente è assicurato dalla notevole accessibilità pubblica offerta dalla vecchia stazione ferroviaria, dalla stazione degli autobus, dal nuovo hub intermodale ferrovia intercity e bicicletta.
 
Altro corno del problema concerne la potenziale riconversione di strutture ricettive esistenti. Un caso a Toronto (Canada) è significativo, perché dimostra la possibilità di recuperare un vecchio hotel degli anni 1970, abbandonato, per destinarlo a funzioni miste, tra cui un residence per studenti. Il progetto Parkside Student Residence di Diamond Schmitt Architects, del 2015, prevede 624 camere distribuite in un edificio alto 23 piani e attrezzato con molte funzioni accessorie (dagli spazi di studio, alla palestra, alla cucina condivisa, dalle aree di co-working alla piscina) e da luoghi aperti alla città, come un auditorium.
 
Anche in Italia si esplora la frontiera del riuso di edifici esistenti. The Social Hub Bologna ha aperto nell’autunno del 2020 in una zona strategica della città, nel quartiere Navile, all’interno dell’ex Palazzo Telecom, a soli 5 minuti dalla stazione ferroviaria di Bologna Centrale e dalla fermata del People Mover per l’aeroporto. Si tratta di un’attività ricettiva e anche residenza studentesca di circa 26.000 mq di superficie lorda, con 354 camere, di cui il 61% dedicate agli studenti e il 39% agli altri ospiti. È presente uno spazio dedicato al co-working e una ‘piazza’ per eventi culturali, concerti e conferenze.
 
L’insieme di queste operazioni, come esemplificate nelle esperienze di Delft, Toronto e Bologna, condivide l’ottica di massimizzare la sostenibilità economico-finanziaria dei progetti, attraverso soluzioni che presentano buona accessibilità, alta qualità architettonica e ambientale e buona integrazione di funzioni. I costi per gli alloggi universitari però sono mediamente elevati.
 
Attorno a questo tema, l’Istituto Nazionale di Urbanistica si interroga da tempo in merito alla praticabilità effettiva di progetti integrati e sostenibili, che provano a coniugare soluzioni abitative a costi accessibili con un’offerta insediativa destinata anche a studenti. L’ascolto di istituzioni, attori privati e competenze diverse sul territorio consente di conoscere realtà diverse, in grado di interpretare un modello concreto di inclusione sociale.
 
Tra le esperienze rilevate merita segnalare Cascina Fossata, nei pressi della stazione ferroviaria Rebaudengo a Torino. Negli spazi di recupero di una cascina storica, ormai inglobata nel tessuto urbano, Cascina Fossata è diventata un rinnovato luogo di aggregazione cittadino dove interagiscono le attività di housing sociale, lo studentato e un centro polifunzionale per ospitare conferenze e dibattiti. L’intervento promosso da Sharing s.r.l. e Investire SGR S.p.A. si compone infatti di alcune unità ricettive, oltre a un centinaio di unità abitative, residenze per studenti, lavoratori in trasferta, giovani coppie, famiglie anche numerose. L’offerta comprende la possibilità di utilizzo di orti urbani e la disponibilità di aree comuni, tra cui un ristorante, una media struttura di vendita commerciale, spazi dedicati ad attività artigianali, un centro servizi per la promozione di attività socioculturali, due corti interne che costituiscono un nuovo parco pubblico, attrezzato con giochi per bambini e palestra en plen air per i residenti del quartiere.
 
In conclusione, la prospettiva è quella di attivare e condividere progetti concentrati, in modo particolare, nelle principali aree metropolitane dove la tensione abitativa è più accentuata, per rilanciare un progetto di Paese che investa sulla ricerca e sulla conoscenza come driver di sviluppo urbano, ma che non trascuri la cura delle fragilità sociali.
 

* Laura Pogliani, Politecnico di Milano e coordinatrice della Community INU Politiche e Servizi per l’Abitare Sociale