Lavori sul tetto, tutti i condòmini devono contribuire?

28/07/2023 - “La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio” (C. di Cassazione Sent. N. 24927/2019).
 
Così la Suprema Corte di Cassazione statuiva in tema di lavori sul tetto condominiale nell’anno 2019.
 
Ebbene, tale decisione è stata recentemente richiamata da una sentenza emessa dal Tribunale di Roma che ha destato non poca curiosità nel mondo giuridico e, più precisamente, la n. 8092 del 24 Maggio 2023. La decisione richiamata è da considerarsi audace ed importante in quanto la Giurisprudenza non è affatto pacifica ed omogenea in tema.
 
Infatti, la sopra citata sentenza degli Ermellini, stabilisce anche che “… in tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite (salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all’applicazione dell’art. 1126 c.c.) tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l’edificio condominiale da agenti”.
 
La sentenza del Tribunale di Roma (n. 8092 del maggio 2023) nasce dalla vicenda di un condomino, il quale non voleva far fronte al pagamento della propria quota relativa a lavorazioni effettuate sul tetto condominiale, stanti la sostituzione di lastre in amianto.
 
Tale diniego era supportato da una duplice ragione: innanzitutto l’attore, in sede di impugnativa di delibera assembleare, adduceva che nell’Assemblea di approvazione delle opere contestate non venivano presentati più preventivi e, pertanto, non vi era scelta in merito alla ditta cui affidare le opere. Contestava altresì non solo l’assenza dell’oggetto ma anche la mancanza di un contratto d’appalto, nonché la specifica indicazione delle opere da effettuarsi.
 
Tale affermazione è stata contestata e rigettata dal Tribunale in quanto, per ciò che attiene la disciplina del Condominio, differentemente dai lavori pubblici, non vi è norma alcuna che imponga all’Assemblea (quale organo sovrano e deliberativo) l’onere della presentazione di più preventivi in applicazione della Legge sull’appalto. Infatti, essendo l’Assemblea l’organo deliberativo, la scelta della ditta per l’esecuzione lavori non è sindacabile in sede di impugnativa.
 
Il condomino sollevava ulteriore questione all’attenzione del Giudice, sostenendo che a lui non spettasse contribuzione alcuna per i lavori eseguiti sul tetto condominiale. Ebbene, nel merito il Tribunale di Roma rigettava altresì tale adduzione in virtù del principio secondo il quale tutti i condomini, per ciò che attiene opere sul tetto condominiale, devono necessariamente contribuire alla spesa.
 
Per il Tribunale, pertanto, a nulla è valsa la pretesa del condomino attore nella parte in cui questo sosteneva che, vista la posizione dell’immobile di sua proprietà, questo fosse quasi del tutto fuori sagoma e che, per l’effetto, non godeva della copertura del tetto.
 
Il Giudice ha sostenuto in sentenza che, siccome il tetto è da considerarsi parte comune dell’edificio, le relative spese sono da ripartirsi tra tutti i condomini in proporzione millesimale.
Salvo che all’interno del regolamento di Condominio non sia specificato diversamente.
 
Tale principio sulla base dell’art. 1126 del Codice Civile che così dispone “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Tutto ciò premesso e specificato, non è certo che il condomino decida di impugnare la sentenza emessa dal Tribunale Capitolino ma, considerato che la Giurisprudenza in tal senso non è del tutto uniforme, ci sono molte possibilità che venga promosso un giudizio di appello.
 
Non resta che attendere l’evoluzione dottrinale, normativa e giurisprudenziale ma una cosa, al momento, è certa: il tetto condominiale è un bene comune e pertanto le spese per i lavori sono da suddividersi tra tutti i condomini che usufruiscano o meno del bene.