Cosa accade al preliminare di vendita di un immobile con difformità edilizie?

29/08/2023 - Le difformità edilizie che fanno perdere l’agibilità dell’immobile implicano la risoluzione automatica del contratto preliminare di compravendita? La Cassazione, con la sentenza 18051/2023 risponde di no perché bisogna compiere delle valutazioni caso per caso.
 

Difformità edilizie e compravendita immobiliare, il caso

Il caso esaminato riguarda il contratto preliminare di compravendita di un immobile.
 
Il promittente venditore esegue una serie di opere sull’immobile che lo rendono difforme dalle condizioni per le quali era stata rilasciata l’agibilità.
 
Il promissario acquirente presenta ricorso, lamentando che il venditore ha violato gli obblighi assunti con il contratto preliminare e ottiene dal Tribunale ordinario la risoluzione del contratto, la restituzione della caparra e il pagamento di una penale.
 
Il promissario venditore ricorre in appello, spiegando che le difformità edilizie sono di modesta entità e che il promissario acquirente, non lasciandogli il tempo di ripristinare le condizioni iniziali dell’immobile, non ha tenuto un comportamento corretto.
   

Difformità edilizie, cosa succede al preliminare di compravendita

Il caso, tra accuse reciproche di inadempimento, è arrivato in Cassazione. La Corte ha spiegato che in questi casi bisogna verificare quale inadempimento ha causato il pregiudizio maggiore.
 
Per i giudici, la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del promissario venditore non implica automaticamente la risoluzione del contratto a favore del promissario acquirente.
 
Prima di dichiarare la risoluzione del contratto, bisogna accertare se la mancanza del certificato di agibilità e le difformità hanno compromesso la commerciabilità del bene.
 
Se, sostengono i giudici, durante il giudizio emerge che l’immobile presenta tutte le caratteristiche che ne consentono il corretto utilizzo e le difformità edilizie rispetto al progetto originario sono state sanate, il preliminare di compravendita resta valido.
 
Ma non solo, perché, secondo la Cassazione, anche se le difformità edilizie non sono state ancora sanate, il promissario acquirente deve concedere al promissario venditore il tempo necessario per realizzare gli interventi di ripristino. In caso contrario, la condotta del promissario acquirente è considerata contraria alla buona fede.
 
Dato che, nel caso esaminato, il CTU ha ritenuto che le difformità edilizie potessero essere sanate e che l’immobile potesse riacquistare l’agibilità, il preliminare di compravendita è rimasto in piedi.