Manutenzione della grondaia in condominio, chi deve occuparsene?

21/08/2023 - Come ampiamente discusso negli anni dalla Giurisprudenza di settore, sull’amministrazione condominiale grava l’onere di provvedere alla manutenzione di carattere ordinario di tutti quei beni rientranti in quelli di proprietà comune all’interno del fabbricato condominiale.
 
Tale operato, altresì, si rende necessario al fine di prevenire qualsivoglia deterioramento o malfunzionamento e, soprattutto, onde prevenire ipotetici danni che tali beni potrebbero generare in capo ai condomini o ai terzi, in base all’obbligo di custodia così come sancito dall’articolo 2051 del Codice Civile.
 
In via generale, pertanto, tutte le attività inerenti alla manutenzione ordinaria del fabbricato condominiale rientrano nei poteri dell’amministratore, il quale, inoltre, può agire senza la preventiva autorizzazione della compagine condominiale.
 
Dal punto di vista normativo, l’articolo 1135 del Codice Civile sancisce che all’assemblea condominiale è riservato l’onere di vagliare in merito alle lavorazioni aventi natura straordinaria, potendo l’amministratore agire solamente nei casi di urgenza, essendo comunque obbligato a comunicare tali azioni all’assemblea, anche al fine di ottenere una eventuale e successiva ratifica del proprio operato.
 
In base a tale articolo, letto ed interpretato congiuntamente a quanto stabilito dall’articolo 1130 del Codice Civile, rimangono in capo all’amministratore di condominio, autonomamente, la predisposizione delle lavorazioni di ordinaria manutenzione.
 
Esposta brevemente la normativa in merito al potere decisionale in capo all’amministratore, è necessario soffermarsi sulla riconducibilità della grondaia - quale il canale predisposto al fine di far scolare le acque piovane onde evitare qualsivoglia danneggiamento della facciata condominiale e/o altri beni comuni - tra i beni comuni del condominio, nonostante tale elemento non sia espressamente elencato codicisticamente.
 
Sulla questione, negli anni, è più volte intervenuta la giurisprudenza. Tra i più recenti orientamenti in materia, si può ricordare la rilevante Sentenza del Tribunale di Reggio Calabra n. 1514 del 2021, il quale ha considerato le grondaie - insieme agli altri elementi come i doccioni ed i pozzetti - come beni accessori del tetto del fabbricato condominiale e, pertanto, rientranti anch’essi nell’elenco dei beni comuni di cui all’articolo 1117 del Codice Civile.
 
Secondo i Giudici, inoltre, le grondaie devono essere sempre considerate come un bene comune - fatto salva la remota presenza di un titolo di proprietà o documentazione attestante il contrario - anche nell’ipotesi in cui il tetto sia di proprietà esclusiva di un singolo condomino, in quanto tale elemento è di vitale importanza per tutto il fabbricato.
 
Ritenuto il carattere di bene comune delle grondaie, occorre analizzare se gli interventi di manutenzione delle stesse possono essere considerati come interventi di ordinaria o di straordinaria manutenzione.
 
La questione è stata recentemente analizzata dalla Corte di Appello di Roma che, nella Sentenza n. 4272 del 13 giugno 2023, ha ritenuto gli interventi di manutenzione della grondaia come degli atti di ordinaria amministrazione. Una siffatta ricostruzione, pertanto, conferisce il potere di agire direttamente in capo all’amministratore con lo scopo di porre in essere tutti gli atti aventi natura conservativa per tutelare i beni comuni condominiali.
 
Nel caso posto all’attenzione della Corte di Appello romana, un singolo condomino aveva impugnato una delibera condominiale dove erano stati approvati dei lavori che l’amministratore di condominio aveva predisposto per la manutenzione della grondaia.
 
Il Condominio, invece, si era difeso esponendo che le lavorazioni dovevano considerarsi urgenti e, pertanto, erano state disposte direttamente dall’amministratore, il quale aveva incaricato una ditta edile per le lavorazioni. Nonostante nel giudizio di primo grado il Tribunale di Cassino avesse rigettato le domande attoree, il condomino presentava comunque appello senza, però, ottenere l’accoglimento delle proprie domande.
 
La ricostruzione effettuata dalla Corte di Appello trova fondamento sul fatto che gli importi delle lavorazioni erano di scarsa rilevanza e che le stesse riguardavano interventi di comune manutenzione e, pertanto, non vi era alcuna necessità di una specifica delibera assembleare approvante l’operato dell’amministratore. L’operato dell’amministratore, infatti, doveva essere vagliato dalla compagine condominiale solo durante l’assemblea annuale necessaria per la verifica del rendiconto della sua gestione.
 
Alla luce di quanto sopra esposto ed argomentato, esclusa la residuale ipotesi di esclusiva proprietà delle grondaie, le stesse devono necessariamente considerarsi come un bene comune e gli interventi di manutenzione delle stesse, nel caso in cui siano di entità ridotta e di manutenzione “standard”, sono espressamente delegati all’amministratore nello svolgimento delle sue mansioni necessarie per il mantenimento ed il corretto funzionamento dei beni comuni di cui all’articolo 1117 del Codice Civile.